Crédit immobilier - Déchéance du terme

Démarré par Inasandy, 18 Mars 2016 à 18:08

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Inasandy

Bonjour,

Je reviens vers vous cette fois pour le compte d'une amie dont la déchéance au terme du crédit immobilier a été prononcée. C'est un investissement locatif. Si elle perd le bien elle devra rembourser les réductions d'impôt obtenues. Que faire svp? A ce stade, est-ce encore possible de renégocier? Elle est complètement paniquée...


Quelques précisions :


- le courrier préalable à l'inscription au FICP est daté du 10 mars : dans ce courrier il est indiqué que la déchéance du terme a été prononcée après une mise en demeure restée sans effet, sauf qu'elle n'a jamais reçu de mise demeure!!!


- le courrier de déchéance du terme est daté du 9 mars et a été reçu après le courrier ci-dessus : mise en demeure de régler sans délai


Merci d'avance.

bisane

Elle a beaucoup de retard ?
Elle a déjà payé beaucoup ?
Il lui reste beaucoup à devoir ?
Le bien est loué ? Il est évalué à combien ?

Ce n'est qu'un tout petit début, pour les questions...
Il serait peut-être mieux que votre amie vienne elle-même sur le forum.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

jacques123

Malheureusement dans ce genre de situation, et spécialement pour les prêts immo, lorsque la déchéance est prononcée, le dossier est transféré au service contentieux qui n'a pas la main pour remettre le dossier à l'amiable même si les échéances sont régularisées.
Le mieux est de prendre RDV avec le directeur d'agence pour tenter de trouver une solution mais encore là, je ne vois pas trop comment.
Donc, il faudra envisager de vendre le bien à l'amiable pour éviter une vente aux enchères (à un prix  inférieur au prix du marché)
S'agissant d'un bien locatif, cela risque de venir vite.
Je sais enfin ce qui distingue l'homme de la bête : ce sont les ennuis d'argent !

Inasandy

#3
Citation de: bisane le 18 Mars 2016 à 23:05
Elle a beaucoup de retard ?
Elle a déjà payé beaucoup ?
Il lui reste beaucoup à devoir ?
Le bien est loué ? Il est évalué à combien ?

Ce n'est qu'un tout petit début, pour les questions...
Il serait peut-être mieux que votre amie vienne elle-même sur le forum.


Bonjour Bisane, désolée mon ordi m'a planté ce week-end...

Le bien est loué. Le crédit date de 2013. Pour le moment elle ne rembourse que les intérêts intercalaires qu'elle a régulièrement réglé pendant environ 1 an et demi. Les impayés ont commencé à s'accumuler en 2015. L'organisme qui se porte caution a dû payer à sa place une dizaine de mensualités. Fin 2015, elle a conclut un accord avec cet organisme pour régulariser ces impayés : payer 2 mensualités par mois à partir de janvier, sauf qu'elle n'a pas pu respecter cet accord : elle a réglé la mensualité de décembre 2015 et 2 mensualités fin février. Donc par rapport à l'accord conclu, elle a à ce jour 2 mois d'impayés (soit 4 mensualités).

En fait, début mars elle a été relancée par l'organisme caution au sujet des impayés, elle a répondu qu'elle les règlerait au plus tard le 18 mars. Pas de réponse de l'organisme et réception de la déchéance du terme par la banque datée du 9 mars. C'est l'organisme caution qui a donné le top à la banque pour la déchéance du terme.

Le fait de ne pas avoir reçu la mise en demeure indiquée dans le courrier n'est-il pas problématique?

Inasandy

Citation de: jacques123 le 21 Mars 2016 à 11:16
Malheureusement dans ce genre de situation, et spécialement pour les prêts immo, lorsque la déchéance est prononcée, le dossier est transféré au service contentieux qui n'a pas la main pour remettre le dossier à l'amiable même si les échéances sont régularisées.
Le mieux est de prendre RDV avec le directeur d'agence pour tenter de trouver une solution mais encore là, je ne vois pas trop comment.
Donc, il faudra envisager de vendre le bien à l'amiable pour éviter une vente aux enchères (à un prix  inférieur au prix du marché)
S'agissant d'un bien locatif, cela risque de venir vite.

Bonjour et merci pour votre réponse.

J'ai bien peur aussi qu'elle n'ait pas vraiment le choix. Savez-vous quels sont les délais légaux pour une mise en vente forcée? Quelle est la suite de la procédure svp?

bisane

Sans doute un commandement de payer valant saisie, puis une audience au cous de laquelle elle pourra demander un délai pour vendre à l'amiable.
Elle a tout intérêt à mettre en vente au plus vite.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Citation de: bisane le 21 Mars 2016 à 15:08
Sans doute un commandement de payer valant saisie, puis une audience au cous de laquelle elle pourra demander un délai pour vendre à l'amiable.
Elle a tout intérêt à mettre en vente au plus vite.

Ok. La mise en demeure avant la déchéance n'est-elle pas obligatoire?

bisane

il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

feufolette

à condition que ce soit stipulé de manière expresse dans le contrat (cassation 1ère chbre civile du  03/06/2015 n° 14-15.655 n°606P+B)
pour un contrat entre professionnel et non-professionnel.
 
l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

bisane

il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Citation de: feufolette le 21 Mars 2016 à 18:07
à condition que ce soit stipulé de manière expresse dans le contrat (cassation 1ère chbre civile du  03/06/2015 n° 14-15.655 n°606P+B)
pour un contrat entre professionnel et non-professionnel.
 
.                                                                                                                                                                   Le contrat : 5.Exigibilité anticipée. 5.1: ... toutes les sommes dues au titre d'un prêt, tant en principal qu'en intérêts et accessoires, deviendraient exigibles par anticipation de plein droit, dans l'un des cas énumérés ci-après, sans que notre établissement ait à faire prononcer en justice la déchéance du terme, ni à procéder à une mise en demeure, à savoir : - inexécution d'une obligation contractée au titre du prêt, notamment en cas de non paiement d'une échéance ...ou de non respect d'une promesse garantie...   :(

bisane

il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Bonjour à tous, le bien a été mis en vente. La caution bancaire indique que dans leur accord avec la banque, il ne rembourse pas les 7% d'indemnité légale. Une fois l'appart vendu, le prêt sera remboursé à la caution, mais qu'est-ce qui garantit que la banque ne pourra pas exiger l'indemnité légale à l'emprunteur? Merci d'avance.

bisane

il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Aïe! Que faire pour ne pas régler cette indemnité? C'est quand même étonnant, pour moi la caution s'est engagée à régler les impayés de l'emprunteur. Donc si elle a signée un accord avec la banque, la banque ne peut pas se retourner contre son client...

bisane

Ca dépasse un peu ma compétence, mais je ne vois pas du tout ce qui s'y opposerait !

Votre contrat (celui de votre amie) vous lie à la banque, avec une pénalité formellement prévue au contrat en cas de remboursement anticipé.
Celui de l'assurance la lie également à la banque (et non à vous) pour les impayés d'échéances. Il n'a pas d'effet, à proprement parler, sur le contrat qui vous lie à votre prêteur.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Citation de: bisane le 05 Avril 2016 à 07:17
Ca dépasse un peu ma compétence, mais je ne vois pas du tout ce qui s'y opposerait !

Votre contrat (celui de votre amie) vous lie à la banque, avec une pénalité formellement prévue au contrat en cas de remboursement anticipé.
Celui de l'assurance la lie également à la banque (et non à vous) pour les impayés d'échéances. Il n'a pas d'effet, à proprement parler, sur le contrat qui vous lie à votre prêteur.
Euh... j'ai l'impression que nous ne parlons pas de la même chose, moi je parle de la caution bancaire et vous de l'assurance...

bisane

Vous jouez sur les mots... la caution est bien une sorte d'assurance contre les impayés...
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Citation de: bisane le 05 Avril 2016 à 17:58
Vous jouez sur les mots... la caution est bien une sorte d'assurance contre les impayés...

Je n'essayais pas spécialement de jouer sur les mots, étant donné qu'il y a un contrat d'assurance à proprement parlé...

Effectivement le contrat lie la caution et la banque , mais une commission est quand même payée par l'emprunteur à la caution (commission + participation au fonds mutuel), donc je pense que la caution et l'emprunteur sont également liés.

Bref, nous allons bien relire la partie du contrat afférente à la caution et leur poser la question.

Merci

feufolette

  assurance  ou caution le but est de garantir au prêteur le paiement du prêt, ce sont les conditions de mise en oeuvre qui sont différentes (décès invalidité pour l'assurance, défaillance de l'emprunteur pour la caution)   



http://www.pap.fr/argent/credit-immobilier/hypotheque-ou-caution/a6144/la-caution
l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

Inasandy

Bonjour à tous,
Le bien est toujours en vente. Etant donné qu'il est vendu loué (bail de 3 ans), il n'intéresse que les investisseurs... sauf que le loyer est inférieur au prix du marché (à cause des plafonds imposés par la loi) et difficilement révisable (loi Allur : étalement sur 3 ans minimum à la fin du bail) bref...

Savez-vous s'il est possible de demander et d'obtenir un délai supplémentaire de 6 mois à 1 an lors de l'audience? Quelqu'un aurait-il une expérience sur ce sujet?

Par ailleurs, le vendeur sera probablement condamné à payer les honoraires d'avocat de la partie adverse. Avez-vous une idée du montant? A mon avis, étant donné qu'il se s'agit pas d'un simple crédit conso,  ils doivent être assez élevés.
Merci d'avance.

bisane

Elle n'aura à payer les frais d'avocat que si elle y est condamnée à l'audience.

Elle peut en effet demander des délais supplémentaires.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

L'interlocuteur de l'organisme de crédit lui a annoncé des frais d'avocat d'environ 6000€! En plus il semblait assez sûr de lui quand à la condamnation ...

Je m'adresse en particulier à ceux qui ont déjà vécu cette situation : Avez-vous obtenu des délais supplémentaires et/ou avez-vous été condamnés à payer les frais d'avocat, si oui à quelle hauteur?

Merci d'avance.




bisane

6000 € ça paraît très exagéré !
Et, encore une fois, ce sera au juge d'en décider.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Inasandy

Bonjour à tous,

Enfin un acquéreur pour le bien! La convocation à l'audience n'est pas encore arrivée. Nous en sommes donc toujours au stade de l'hypothèque provisoire.
Le notaire de l'acquéreur a demandé au créancier une actualisation de la dette. Cependant, le créancier a augmenté la dette de crédit des dépens, à hauteur de 3000€. Mes questions sont les suivantes?

1 - Le créancier a-t-il le droit de l'obliger à régler les dépens alors qu'il n'y a pas de jugement qui l'y condamne? En fait si bien est vendu avant le procès, il n'y aura jamais de condamnation aux dépens. De plus, d'après l'ordonnace du Tribunal, le montant de l'hypothèque ne comprend pas les dépens...

2 - 3000€ : ce montant ne vous semble-t-il pas un peu excessif? Avez-vous une idée des dépens (sachant qu'ils ne comprennent pas les frais d'avocats) dans le cas d'un crédit immo? Pour info le crédit est d'environ 150 000€.

3 - Peut-on demander les justificatifs au créancier?

Merci d'avance pour vos retours.

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