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Auteur Sujet: Logement, dettes, procédures d'expulsion : généralités  (Lu 44701 fois)

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Logement, dettes, procédures d'expulsion : généralités
« le: 02 janvier 2013 à 00:05:04 »
Les dettes de loyer (ou charges) sont malheureusement fréquentes en cas de surendettement et ces dettes peuvent rapidement avoir des conséquences majeures.

Le mieux est donc de prévenir, dans la mesure du possible, en essayant d'obtenir dès le début des difficultés un échéancier avec le propriétaire et de solliciter des aides sociales (via une assistante sociale pour plus d'efficacité).

Parfois, les procédures amiables ne sont plus (pas) possibles et on entre dans le cadre des mesures contentieuses.
Un bail peut comporter une clause résolutoire qui est une clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (par exemple, non-paiement du loyer), sans que les tribunaux ne puissent s'y opposer.

Impayés de loyers et de charges
Un impayé de loyer est dit « caractérisé » au premier incident dans le secteur privé, mais seulement au troisième dans le parc social.


Trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de "trêve hivernale" allant  du 1er novembre au 15 mars, à moins que l'expulsion ne soit engagée à l'encontre d'un squatter ou d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble ayant fait l'objet d'un arrêté de péril.

ATTENTION
Privilégiez toujours le paiement des loyers (et du retard le cas échéant). N’attendez pas le dernier moment pour réagir face à une dette de loyer et/ou aux premières menaces du bailleur. Contactez une assistante sociale pour faire une demande de FSL.
Si des délais de paiement vous sont octroyés, surtout respectez-les et ne vous aventurez pas à ne pas respecter une seule échéance ni au défaut de paiement du loyer courant car la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets et l'expulsion pourrait être poursuivie.

A SAVOIRLe propriétaire ne peut en aucun cas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites à son encontre pour violation de domicile  Diabolique

Informations complémentaires

SOS Loyers impayés : 0805 160 075 (gratuit depuis un poste fixe),
Site services publics : http://vosdroits.service-public.fr/F1213.xhtml
« Modifié: 02 janvier 2013 à 09:29:37 par bisane »
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Procédure d'expulsion
« Réponse #1 le: 02 janvier 2013 à 00:06:35 »

Deux cas de figure :


- Le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut alors demander la résiliation du bail pour non-paiement du loyer ou des charges. Il envoie alors un commandement de payer au locataire qui dispose d’un délai de 2 mois pour régulariser la dette. À défaut, le bailleur qui souhaite obtenir l'expulsion doit assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal d'instance.
- Le bail ne comporte pas de clause résolutoire, dans ce cas, le bailleur peut demander la résiliation du bail autorisant ainsi l'expulsion du locataire.


Le propriétaire doit impérativement commencer par délivrer par voie d’huissier un commandement de payer au locataire qui dispose de 2 mois pour payer intégralement sa dette de loyer.
A défaut de paiement, le bailleur qui souhaite obtenir l’expulsion doit assigner le locataire, par acte d’huissier, devant le tribunal d’instance.
Cette convocation devant le juge est transmise par voie d’huissier au préfet territorialement compétent 2 mois minimum avant la date d’audience.
Cette période est prévue pour permettre au préfet de trouver une solution, notamment par le biais des services sociaux qui diligenteront, le cas échéant, une enquête sociale, mobiliseront les aides et établiront un rapport pour le juge qui sera ainsi en mesure d’apprécier la situation avant de rendre son jugement.


Si le juge a prononcé la résiliation du bail, le bailleur doit signifier un commandement de quitter les lieux. Vous disposez alors d'un délai de 2 mois pour quitter les lieux. L’huissier saisi par le bailleur devra recueillir l'autorisation de la Préfecture pour procéder à l'expulsion.
A l’issue de l'expiration du délai d'appel qui court à compter de la signification du jugement, les locataires deviennent occupants sans droit ni titre.


Enfin et en dernier lieu si aucun délai de paiement ne vous était octroyé et que l'expulsion soit ordonnée, à réception du commandement de quitter les lieux, il faudra saisir le JEX pour obtenir des délais pour quitter les lieux (1 mois à 1 an). Vous restez cependant occupant sans droits ni titre, le bail n’est donc pas rétabli, c’est juste aune autorisation pour rester X mois dans le logement. Ces délais seront subordonnés au paiement du loyer courant (qui aura comme intitulé indemnité d'occupation) et à une somme complémentaire pour apurer l'arriéré. A l’issue de ce délai et si les paiements ont été respectés et la dette apurée, il est possible de saisir de nouveau le tribunal pour demander de nouveaux délais.

Procédure d’expulsion par huissier

A l’issue des délais accordés, un huissier sera saisi et trois situations peuvent se présenter.
- Le locataire et présent et ne conteste pas : l’huissier dresse l’inventaire des meubles, indique le lieu ou les meubles seront déposés et prend les clefs du logement,
- Le locataire est présent mais conteste et/ou refuse d’ouvrir : l’huissier dresse un procès verbal et pourra demander l’intervention des forces de police,
- Le locataire est absent : s’il est accompagné d’une autorité, l’huissier peut pénétrer dans le logement et dresser le procès verbal d’expulsion. Une information sera alors affichée sur la porte du logement.


Comment saisir le Jex
Cette saisine s'effectue soit en vous rendant directement auprès du Greffe du TGI du lieu de votre habitation, soit par la voie RAR en joignant une copie du commandement de quitter les lieuxqui vous aura été délivré.



Cas particuliers des locataire en HLM

Le locataire d'un logement HLM dispose encore de la possibilité de se maintenir dans les lieux après la décision du juge prononçant la résiliation de son bail. En effet, celui-ci peut, sous réserve de respecter un protocole d'accord signé avec l'organisme HLM, se voir rétablir dans ses droits par la signature d'un nouveau bail dans un délai n'excédant pas 3 mois. Pour ce faire, le locataire doit s'engager à payer de manière régulière une indemnité d'occupation fixée par le juge et à respecter un plan d'apurement de sa dette locative (échelonnement de sa dette). Voir ici le protocole de cohésion sociale.
Par contre, si ces engagements ne sont pas respectés, l'organisme HLM retrouve l'entière liberté de faire exécuter la décision de justice ayant prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Un témoignage de Lilou36


« Modifié: 02 janvier 2013 à 09:26:23 par bisane »
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Commission Dalo
« Réponse #2 le: 02 janvier 2013 à 00:13:06 »
Commission Dalo (Droit au logement opposable), décret du 22 avril 2010

Cette commission a pour but de proposer une médiation afin d'obtenir un logement adapté à la structure familiale, elle peut saisir le tribunal administratif si besoin au titre du droit au logement opposable.

Sont concernés les personnes :

- sans domicile,
- menacées d'expulsion sans relogement,
- hébergées dans une structure d'hébergement ou une résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS), sous conditions,
- logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux,
- logées dans un logement ne présentant pas d'éléments d'équipement et de confort exigés, sous conditions,
- logées dans un logement présentant une surface habitable inférieure aux normes,
-  demandeur d'un logement social  depuis un délai supérieur au délai anormalement long (délai qui varie d'un département à l'autre) sans avoir reçu de proposition adaptée à ses besoins et capacités à l'issue de ce délai.


Conditions pour saisir la commission
- être de nationalité française ou disposer d'un droit ou d'un titre de séjour en cours de validité,
- ne pas être en mesure d'accéder par ses propres moyens à un logement décent et indépendant ou de s'y maintenir,
- répondre aux conditions d'accès à un logement social.

Comment saisir la commission

Au moyen d'un formulaire retiré en préfecture ou téléchargeable ici.
Le formulaire doit être accompagné des pièces justificatives mentionnées sur la notice d'accompagnement.
Le dossier doit être envoyé ou déposé au secrétariat de la commission de médiation, dont les coordonnées sont communicables en préfecture et figurent sur le site internet de chaque préfecture.

Il est vivement conseillé de se faire accompagner par un travailleur social.

Traitement du dossier

La commission de médiation émet un avis sur le caractère prioritaire ou non de la demande en fonction de certains critères.
La commission de médiation rend sa décision dans un délai de 3 ou 6 mois selon les départements à compter de la date de l'accusé de réception et la notifie au demandeur en précisant les motifs d'attribution ou de refus.
Si la demande est prioritaire et qu'un logement doit lui être attribué en urgence, elle transmet la demande au préfet avec les caractéristiques que doit avoir le logement.
À compter de la décision de la commission de médiation, le préfet dispose d'un délai de 3 ou 6 mois selon les départements pour faire des propositions de logement adaptées aux besoins et capacités du demandeur.

Passé ce délai, le demandeur qui n'a pas reçu de proposition adaptée peut exercer un recours devant le tribunal administratif. Le demandeur doit exercer son recours dans un délai maximum de 4 mois à compter de la fin du délai laissé au préfet pour faire ses propositions de logement.

Le tribunal administratif dispose d'un délai de 2 mois à compter de sa saisine pour se prononcer.


Attribution d'un logement aux personnes déclarées prioritaires par la commission



La règle d'examen, par la commission d'attribution d'un bailleur social, de trois candidatures par logement à attribuer, ne s'applique pas aux candidatures des personnes reconnues prioritaires et à loger d'urgence par la commission de médiation et désignées par le préfet au bailleur aux fins d’attribution d’un logement.

Plus d'informations :
Vos droits - Service publique, ici
ANIL, ici
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EN PRATIQUE
« Réponse #3 le: 02 janvier 2013 à 00:22:08 »
Vous n'avez pas de logement et/ou un logement qui ne répond pas aux règles concernant votre structure familiale et/ou un loyer trop cher : saisir la commission Dalo

Vous avez des difficultés pour payer votre loyer : n'attendez pas, contactez votre propriétaire pour trouver un arrangement, une assistante sociale pour une aide, déposer un dossier de surendettement si adapté, renseignez vous pour une mise en place d'une MASP (par assistante sociale ou conseillère en économie)

Vous avez reçu un commandement de payer : là aussi contact d'urgence avec une assistante sociale et votre proprio.

Vous êtes convoqué au tribunal après avoir reçu le commandement de payer : préparer l'audience en justifiant vos charges, ressources, situation de famille, situation professionnelle et tout élément permettant de justifier de vos difficultés (chômage, maladie ...)

Le juge a prononcé la résiliation du bail et vous avez reçu le commandement de quitter les lieux :
saisissez le juge pour tenter d'obtenir des délais.
« Modifié: 02 janvier 2013 à 09:28:28 par bisane »
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Procédure de surendettement, aides au logement, expulsion
« Réponse #4 le: 02 janvier 2013 à 00:23:37 »
Articulation entre la procédure de surendettement, l'expulsion et les aides au logement

1. Surendettement et procédure d'expulsion - Conséquences de la décision de recevabilité du dossier de surendettement

Dès que le dossier est déclaré recevable, le bailleur en est informé par la commission par lettre recommandée (code de la consommation: L.331-3).

La décision de recevabilité du dossier de surendettement entraîne automatiquement :
- Interdiction de payer les loyers antérieurs et suspension des procédures d'exécution (Code de la consommation : L.331-3-1),
- Suspension et l’interdiction des procédures d’exécution portant sur les dettes autres qu’alimentaires du locataire, pendant 1 an au maximum,
- Interdiction pour le locataire de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire née antérieurement à la recevabilité (loyers, échéances de prêt, découvert…).

Attention, le locataire demeure tenu de payer les loyers et charges locatives postérieurs à la décision.


Ces dispositions ont des conséquences directes sur la résiliation du bail par mise en jeu de la clause résolutoire ou encore sur les délais accordés par le juge judiciaire :

- si la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient dans le délai de 2 mois pendant lequel le bailleur doit envoyer le commandement de payer,  l’interdiction de payer les dettes de loyers antérieures ne permet pas au locataire de s'acquitter de sa dette. Si par la suite, le bailleur assigne le locataire (alors qu'il aura été informé de la recevabilité du dossier par la commission), le juge pourra alors rejeter sa demande d’acquisition de la clause résolutoire car celle-ci ne sera pas fondée,
- si la décision de recevabilité du dossier intervient postérieurement au délai de 2 mois et si le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette dans ce délai, le juge pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion, ou suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire.

Cependant, il n'est pas interdit aux créanciers d'obtenir un titre exécutoire dont l'exécution sera, cependant, différée durant l'exécution des mesures de désendettement.

La suspension ne peut excéder 1 an et cesse dès que la décision de la commission est rendue exécutoire à l’égard des créanciers, c’est-à-dire dans l’un des cas suivants :

- irrecevabilité de la demande,
- déchéance du débiteur,
- approbation du plan conventionnel,
- décision imposant les mesures de traitement du surendettement exécutoires sans homologation par le juge,
- homologation par le juge des mesures recommandées par la commission,
- jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (1er alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, afin de permettre un réaménagement ou un rééchelonnement de sa dette.

2. Décision de recevabilité et logement

A la suite de la recevabilité du dossier en commission, il est interdit au locataire de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité. Le locataire peut saisir le juge du tribunal d’instance pour que ce dernier l’autorise à poursuivre l’exécution de certains actes. Le juge statue dans ce cas sur ordonnance.Le juge pourrait donc autoriser le locataire à payer des dettes de loyers antérieures à la recevabilité de son dossier de surendettement.

La décision de recevabilité de son dossier de surendettement ne fait pas disparaître les manquements du locataire à son obligation de paiement. Par conséquent, le bailleur dispose de la possibilité de demander au juge d'instance la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers antérieurs ou postérieurs à la recevabilité du dossier. Cette procédure ne lui est pas interdite du fait de la décision de recevabilité mais la décision de résilier ou non le bail est soumise à l’appréciation du juge.

Si la commission déclare le dossier du débiteur recevable, elle peut saisir le juge du tribunal d'instance aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur.
En cas d’urgence et après dépôt du dossier devant la commission, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur.


3. Mise en place d'un plan conventionnel de redressement ou de mesures imposées ou recommandées

Si un plan conventionnel de redressement est conclu, celui-ci ne concerne que le règlement de l'arriéré de loyers et charges, sans remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire (Cass. Civ II : 13.7.05, n° 03-18293). Sa mise en place n'entraîne pas la suspension des poursuites tendant à la résiliation du bail (CA Paris : 1.10.08).
De même, un moratoire de deux ans n'interdit nullement à une juridiction de constater les effets d'une clause résolutoire ou de condamner le locataire au paiement de sa dette locative (CA Paris : 2.7.08).

4. Articulation entre la procédure de surendettement, l'expulsion et les aides au logement

En cas de PRP

Cette procédure aboutit à l'effacement des dettes du débiteur. La dette locative pourra donc être effacée. Pour autant, si le locataire s'est maintenu dans le logement, il est tenu au paiement du loyer et des charges courantes (ceux-ci n'ayant pas fait l'objet de l'effacement).

Si la dette locative n'existe plus du fait de son effacement dans le cadre d'une PRP, la demande de résiliation du bail ne peut être engagée sur le fondement de la clause résolutoire. Mais le bailleur pourrait saisir le juge d'instance d'une demande de résiliation au fond pour non respect des obligations locatives. La décision de résilier ou non le bail est soumise à l’appréciation du juge. 

Si la clause résolutoire est déjà acquise de plein droit depuis l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance au preneur d'un commandement de payer, l'effacement postérieur des dettes est sans incidence.

Plan conventionnel de redressement et délais de paiement accordés par le juge

Des décisions de justice ont permis de préciser les modalités.

Le locataire ne sera tenu au paiement échelonné de sa dette qu’à la fin de la période au cours de laquelle la décision de recevabilité produira ses effets c'est-à-dire, au mieux, à partir de la date de l’approbation d’un plan conventionnel de redressement.

En cas de mise en place d'un plan conventionnel de redressement, les modalités de paiement de la dette locative fixées dans ce plan peuvent se substituer à celles prévues dans une ordonnance.

En cas de moratoire, le moratoire s'impose aux parties et n'empêche pas le bailleur de poursuivre la procédure d'expulsion. Le locataire doit respecter le moratoire. Par conséquent, il ne peut pas se conformer aux éventuels délais de paiement accordés par le juge.

5. Protocole de cohésion sociale

Un protocole de cohésion sociale peut être conclu entre le bailleur social et le locataire après résiliation du bail par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyers et de charges.

Le locataire s’engage :

- à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire de résiliation, ou par accord avec le bailleur ;
- à respecter un plan d’apurement de sa dette locative prévu au protocole.

L’organisme HLM  :

- s'engage à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion et à consentir un nouveau bail dans le délai maximal de 3 mois suivant le terme du protocole ;
- retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail si les conditions du protocole ne sont pas respectées par le locataire.

La durée du protocole est de 2 ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d'apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de 3 années au plus.


6. Surendettement et aides personnelles au logement (APL et AL)

La décision déclarant la recevabilité du dossier devant la commission de surendettement est notifiée à la caisse d’allocations familiales (CAF) ou la caisse de mutualité sociale agricole (CMSA) dont relève le débiteur.

Le locataire bénéficie du rétablissement (ou lorsque l’aide n’a pas été suspendu, du maintien) pendant le délai prévu pour l’orientation du dossier de surendettement (3 mois).

En cas de plan d'apurement approuvé par la CAF, elle procède au rétablissement de l’APL ; le versement est repris à compter du premier jour du mois au cours duquel le protocole est signé.

A réception du plan conventionnel de redressement mis en place dans le cadre de la procédure devant la commission de surendettement, le versement des aides au logement (APL et AL) est maintenu sous réserve de la reprise du paiement du loyer et du respect des conditions prévues par la commission.

En cas de bail résilié, seule la conclusion d'un protocole de cohésion sociale entre le bailleur et le débiteur peut permettre le rétablissement de l'APL ce qui est cependant en contradiction avec le fait que le locataire, du fait de la recevabilité, ne peut plus signer un tel plan.

*************** CE QU'IL FAUT RETENIR **************

La décision de recevabilité :
- interdit au locataire de régler les retards antérieurs à la décision mais les loyers et charges postérieurs doivent être réglés, le locataire peut saisir le juge pour demander l'autorisation de poursuivre le paiement des arriérés,
- la BdF peut saisir le juge pour demander la suspension des mesures,
- suspend les procédures d'exécution pendant un an maxi (de délai cesse en cas d'irrecevabilité, de plan conventionnel, d'homologation des mesures recommandées ...) ,
- le juge peut prononcer la clause résolutoire et/ou accorder des délais.

Pour les logements sociaux, un protocole de cohésion social peut être signé entre le bailleur et le locataire.

Les aides au logement peuvent être maintenues/reprises sous certaines conditions.

La commission DALO peut être saisie pour obtenir un logement y compris en urgence (cf. billet DALO).
« Modifié: 05 juillet 2013 à 14:23:18 par Smilysoul »
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Hors ligne MARRAINE02

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Re : Logement, dettes, procédures d'expulsion : généralités
« Réponse #5 le: 02 janvier 2013 à 02:20:58 »
01 01 2013

MERCI POUR CES INFORMATIONS

Qu est ce que cela m aurait aidé à comprendre il y a 18 MOIS

MARRAINE02
A BIENTOT

MARRAINE02

Hors ligne biquette59

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Re : Logement, dettes, procédures d'expulsion : généralités
« Réponse #6 le: 02 janvier 2013 à 08:43:25 »
merci persé pour toutes ces informations précieuses,   :-* :-* ;)

Hors ligne bisane

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Re : Logement, dettes, procédures d'expulsion : généralités
« Réponse #7 le: 02 janvier 2013 à 09:36:06 »
 ;) PSV !

Liens FSL et MASP insérés, et celui de Lilou36 corrigé.
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...