Tout savoir (ou presque) sur le BAIL

[Smilysoul]

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire, sur papier libre, éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.
Il peut aussi être établi par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Risques encourus en cas d'absence de bail
Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire. Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d'exiger, à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Renouvellement du bail :
A l'expiration du bail, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime (détaillé ci dessous), la location avec le locataire en place se poursuit. Dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux ne doit pas être augmenté.

..... 3 possibilités...

1 - Renouvellement du bail dans les mêmes conditions
Le propriétaire ne fait aucune démarche. Le bail est reconduit pour :
- trois ans, si le propriétaire est un particulier
- six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).
L'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, à condition toutefois qu'une clause de révision figure dans le bail initial. Il n'est pas nécessaire de refaire un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.

2 - Bail de courte durée
Le particulier qui est propriétaire peut proposer un bail inférieur à trois ans, mais d'au moins un an, si un événement précis l'oblige à récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite, nécessité de loger un membre de la famille).
Il doit avertir le locataire au moins six mois avant la fin du bail.
Un nouveau bail est établi ; il doit indiquer l'événement précis qui justifie une durée de location inférieure à trois ans. Le propriétaire devra confirmer au locataire la réalisation de l'événement deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Le loyer peut être révisé si une clause du contrat le prévoit ; l'augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

3 - Renouvellement du bail avec un nouveau loyer
Une augmentation de loyer peut être proposée, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le locataire doit en être informé six mois au moins avant la fin du bail.
Sa proposition doit reproduire l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer.
L'augmentation du loyer s'appliquera progressivement.
Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut, en aucun cas, donner congé pour l'échéance du bail en cours.
Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer : il manifeste son accord au propriétaire par écrit.
Soit le locataire n'accepte pas la proposition : il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.
Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le juge d'instance.Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.
Si avant l'expiration du contrat en cours, le juge d'instance n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).
Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou si le bail initial était conforme à la réglementation, d'un simple avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

FIN DU BAIL

1 - Congé du propriétaire

En cours de bail, seul le locataire peut mettre fin à la location. Le propriétaire qui veut reprendre son logement ne peut le faire avant l'expiration du bail, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire, mais uniquement, soit pour occuper le logement à titre de résidence principale pour lui-même ou sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime. Le congé doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail.
Quel que soit le motif du congé donné par le propriétaire, si le locataire quitte le logement avant l'expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.
A la fin du bail, si le locataire est âgé de plus de 70 ans et a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement (dans la même commune ou communes limitrophes), sauf s'il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou a des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Cette obligation de relogement ne concerne pas les bailleurs qui sont âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas le même plafond

Congé pour reprise
Le propriétaire peut reprendre le logement pour l'habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin.
Il doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Congé pour vendre
Le propriétaire vend son logement, le locataire a la priorité pour l'acheter.
Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente (la mention de la superficie du logement n'est pas obligatoire). L'offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Si le locataire accepte l'offre de vente : il dispose d'un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire.
Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu'il recourt à un prêt. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
Si le locataire n'a pas accepté l'offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l'expiration du bail.
Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses : le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire ; la notification qui vaut offre de vente, lui est transmise à sa nouvelle adresse ou, lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement, à son ancienne adresse. Le locataire intéressé a un mois pour répondre : s'il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt).
Le locataire ne bénéficie pas de priorité pour acheter, lorsque la vente est faite entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, à condition toutefois que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis.

Vente du logement en cours de bail
Le locataire n'a pas la priorité pour acheter et le bail se poursuit jusqu'à son terme lorsque le logement est vendu avant l'expiration du bail, sauf cas particuliers :
- En cas de première vente d'un appartement après la mise en copropriété de l'immeuble (loi du 31.12.75) ;
- En cas de vente en totalité et en une seule fois de plus de 10 logements dans un même immeuble appartenant à un bailleur quel qu'il soit (loi du 13.6.06) ;
- En cas de vente simultanée par lots, de plus de 10 logements appartenant à un bailleur institutionnel (société, compagnie d'assurance ou société d'économie mixte, par exemple) ; des mesures protectrices sont alors prévues par des accords collectifs.
Renseignez-vous auprès de l'ADIL pour connaître les modalités particulières applicables dans ces situations.

Congé pour motif légitime et sérieux
Le non-respect en cours de bail par le locataire de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage, décision de restructurer l'immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle... ...) peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé.

Formalisme et délai
Quelle que soit son intention, proposition de nouveau bail ou de renouvellement ou congé, le propriétaire doit impérativement informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier, au moins six mois avant la fin du bail. Chacun des cotitulaires du bail doit être destinataire de l'information, chacun des conjoints ou pacsés lorsque ceux-ci ont informé le propriétaire de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs.
En cas de notification par lettre recommandée, le propriétaire doit s'assurer que le locataire l'a réceptionnée avant le point de départ du délai de 6 mois. A défaut, le propriétaire a intérêt à lui signifier sa proposition (ou le congé) par acte d'huissier, avant que le délai de 6 mois commence à courir.
Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé par acte d'huissier ou lettre recommandée, la loi laissant au propriétaire le choix du mode de notification.
Mais en cas d'envoi d'une lettre recommandée, les tribunaux ont jugé que le préavis débutait à la date à laquelle l'accusé de réception a été signé.
Si le destinataire ne va pas chercher la lettre, le début du préavis est donc reculé et les délais risquent d'être dépassés.
Mieux vaut prévoir une large marge de manoeuvre et envoyer la lettre bien avant les trois ou six mois prévus. Si l'accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s'adresser à un huissier.
Naturellement, cette précaution est surtout utile pour les propriétaires afin d'éviter que le bail soit reconduit d'office si le locataire n'accepte pas la lettre.

2 - Congé du locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, en cours de bail, avec un préavis de trois mois.
Ce délai est réduit à un mois :
- En cas de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ou de premier emploi ;
- Si étant âgé de plus de 60 ans, son état de santé justifie un changement de domicile ;
- S'il est bénéficiaire du RMI ou du RSA.
Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier.
Même s'il quitte les lieux avant la fin du préavis, le locataire qui donne son congé doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si entre temps un nouveau locataire lui succède avec l'accord du propriétaire.


Résumé de ces liens
http://www.anil.org/profil/vous-etes-locataire/location-vide/fin-du-bail/renouvellement-du-bail/

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-location/l50-la-resiliation-du-bail-par-le-proprietaire.php3

https://forum-entraide-surendettement.fr/index.php?topic=5552.msg150072#msg150072

[zorah0412]

super bien documenté smily!

[bisane]

Merkik ! 

[victoire]

Merkik ! 

Merci.

[gastounette]

merci beaucoup !! de la lecture pour ce soir !!

autre chose : ce matin je consulte mon relevé et je m'aperçois que le virement programmé pour mon fils le 30 de chaque mois n'apparait pas ! de mon compte sur le sien par certicode ! pourtant mon compte est bien positif !
apparement je ne peux plus me servir des opérations de virements de mon livret !
la banque jaune a t-elle le droit de le bloquer suite au surendettement ?? jusqu'à présent pas de probleme !!

[gastounette]

me suis encore trompé pour répondre sur mon fil !!
@ smily : merci pour les infos !!!

je rejoins mon fil !!!!!!! au coin gastou !!