Cautionnement disproportionnée pour prêt immobilier via SCI

[Anne-Marie]

 Bonjour,
Etant en état de surendettement, j'ai quelques questions concernant de cautionnement disproportionné:

Nous sommes un couple non-marié et ont acheté notre résidence principale en mai 2007 avec un crédit immobilier (durée 25 ans) via une SCI dont nous deux sommes les seuls associés (50%/50%) . Il n'y a pas d'hypothèque sur la maison, une société de cautionnement de la banque a porté caution et  chacun de nous en tant qu'associé de la SCI a signé son propre engagement de caution solidaire pour la totalité des dettes.
Cette caution est à mon avis disproportionnel en particulier par rapport à mon revenu à moi lors de la signature. J'ai travaillé en temps partiel et gagné environ 500 Euro par mois. J'ai porté caution pour 209.000 Euro (prix d'achat, frais, intérêts).
Mon compagnon a indiqué sur le formulaire "renseignement confidentiel cautions", daté du mai 2007, comme revenu pour l'année précédente (2006) 22.000 Euro des Chiffres d'affaires annuel, donc mensuel environ 1800 Euro brut. La banque était aussi en possession du bilan qui montre que le revenue net après réduction des frais d'entreprise, étaient largement inférieur à ce montant. Mon compagnon a porté caution pour le même montant que moi.
L''écheances mensuels s'élèvent en 2007 à 1100 Euro plus la cotisation pour l'ADI.
Nous avons acheté la maison avec financement 110 % (frais notaire inclus), aussi la banque a racheté deux crédits de consommation.
La situation actuelle est la suite:
En raison d'une inaptitude au travail de mon compagnon, nous avons des grands problèmes financiers. Il n'a pas été suffisamment couvert par l'assurance ADI du groupe de la même banque (divergence entre âge et durée du crédit), mais cela est un autre problème.
Je vous saurais gré pour obtenir des informations suivantes:
Dans le cas ou nous demandons l'annulation de la caution solidaire en raison de disproportion par rapport à notre revenue au moment de la signature:
Est-ce que la valeur de cette maison qui fait objet des crédits garantis et qui sert comme notre habitation principale sera calculée dans cette revenue?
J'ai trouvé à ce sujet sur un site internet les mention ci-dessous:

1)
Les dirigeants cautions ne peuvent ainsi pas être endettées à plus de 33% de leurs revenus et patrimoine
2)
Au regard de l'article L. 314-4 du Code de la consommation précité, la cour de cassation a admis la disproportion du cautionnement:

La disproportion ne peut être appréciée au regard de la valeur des parts détenues par la caution dans la société débitrice principale, lorsque le patrimoine de celle-ci est constitué du seul bien acquis exclusivement au moyen du prêt garanti.
Merci par avance.

[agathe]

Est ce que vous payez votre loyer à la SCI?
Est ce que la SCI est en capacite de rembourser le prèt ainsi que les charges inhérentes à cette maison?
Si non, la SCI va se trouver en cessation de paiement et la maison devra être vendue et vous serez caution du solde du prèt.

[bisane]

J'ai déplacé votre sujet...

Bonjour,Il n'a pas été suffisamment couvert par l'assurance ADI du groupe de la même banque (divergence entre âge et durée du crédit), mais cela est un autre problème.

Ben c'est peut-être le principal !

1)
Les dirigeants cautions ne peuvent ainsi pas être endettées à plus de 33% de leurs revenus et patrimoine

Sauf que de ce que je comprends pas, vous n'êtes pas dirigeants, mais bien associés d'une SCI


Mais je vous envoie plus qualifié que moi ! 

[feufolette]

la règle des 33% est toujours une idée reçue, même si on le voit sur certains jugements;  c'est le reste à vivre après paiement de certaines charges (loyer ou prêt immo + pensions alimentaires versées+ impôts sur le revenu + autres prêts) qui compte.  Ce reste à vivre doit être égal à xxxx euros par personne du foyer, montant variable selon les banques


un arrêt récent de la cour de cassation a confirmé que la disproportion de la caution devait s'apprécier à la date de signature du cautionnement, et sans tenir compte des revenus futurs escomptés par l'opération qui a donné lieu à emprunt et cautionnement.




Sauf que généralement on ne fait valoir la disproportion de la caution que lorsque l'emprunteur principal est défaillant et que la banque met en cause les cautions.  Ce qui supposerait que votre SCI n'honore plus ses échéances d'emprunts.


Et donc que la banque fasse vendre l'immeuble détenu par la sci, elle n'a besoin des cautions que pour purger le solde comme l'a précisé agathe


vous pensez faire quoi, exactement  ?

[Anne-Marie]

 Bonjour,
Merci pour toutes les réponses,
Oui cela c'est exactement ma question :

« un arrêt récent de la cour de cassation a confirmé que la disproportion de la caution devait s'apprécier à la date de signature du cautionnement, et sans tenir compte des revenus futurs escomptés par l'opération qui a donné lieu à emprunt et cautionnement. «

Donc cela est claire. Mais, afin de juger s'il s'agit d'une disproportion de la caution lors de la date de signature, est-ce la banque peut prendre en compte la valeur de la maison achetée par la SCI comme patrimoine (prix de vente)  pour ce calcul  ? Existe-t-il des jugements ?

La situation est compliquée pour nous et nous cherchons le moyen de négocier avec la banque ou de faire une action de responsabilité contre elle pour les erreurs et irrégularités lors de la conclusion du prêt immobilier et de l'assurance invalidité/décès. Il serait stratégiquement aidant pour la négociation avec la banque si la disproportion de la caution serait confirmée.
Merci.

[feufolette]

des jugements, on peut en trouver dans tous les sens....  Une des réponses classiques est de dire que si vous avez pu payer pendant longtemps vos engagements, c'est qu'ils n'étaient pas disproportionnés par rapport à vos revenus.  A priori, vous réglez votre prêt depuis 2007 et les problèmes sont très récents,  qui plus est liés à un problème de santé. ça ne va donc pas dans le sens de la disproportion.   


vous n'avez que ce seul prêt immobilier ?

[Anne-Marie]

Bonjour,

Oui nous n'avons pas d'autres dettes.
Mais je ne comprends toujours pas si la banque calcule pour l'acceptation d'une caution la valeur de la maison. Nous disposons chacun de nous  de 50% des parts sociales de la SCI.  Donc dans mon cas, j'ai eu une revenue de 500 Euro par mois pour une caution de plus de 200.000 Euro.

Est-ce que ma banque peut dire, elle dispose de 500 Euro mensuel plus 50% de la valeur de la maison (valeur de prix de vente)? Ou est-ce qu'il est claire que quelqu'un qui gagne 500 Euro par mois ne peut pas payer un crédit de 200.000 Euro.

Merci.

[agathe]

de quel montant étaient vos ressources au moment de la formation de la SCI, c'est ce qui importe.



quelques infos.
http://sci.comprendrechoisir.com/astuce/voir/187489/les-garanties-a-apporter-pour-un-emprunt-en-sci

[feufolette]

et non, elle ne peut pas tenir compte de la plus value latente sur l'immeuble au moment de la signature. Puisque si le montant dû sur le prêt va diminuer au fil du temps, et la valeur de la maison fluctuer en fonction du marché immobilier, et de son maintien en bon état


Il faudrait préciser la situation de votre compagnon: indiquer un chiffre d'affaires pour déterminer un revenu présuppose un régime du micro, qui ne nécessite pas un bilan. Qui peut cependant être établi même si non obligatoire. 


Quelle  était son activité, et quel régime d'imposition (Micro bic, micro bnc, individuel réel simplifié ?) Il est aussi peu probable que la banque n'ait pas demandé les 3 derniers bilans et avis d'imposition sur le revenu de chacun de vous deux et se soit contentée de celui de l'année précédente ....



Mon compagnon a indiqué sur le formulaire "renseignement confidentiel cautions", daté du mai 2007, comme revenu pour l'année précédente (2006) 22.000 Euro des Chiffres d'affaires annuel, donc mensuel environ 1800 Euro brut. La banque était aussi en possession du bilan qui montre que le revenue net après réduction des frais d'entreprise, étaient largement inférieur à ce montant. Mon compagnon a porté caution pour le même montant que moi.