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Mariage : maison construite sur le terrain d’un époux ? (février 2013)

Démarré par catsen, 05 octobre 2012 à 07:43:35

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catsen

05 octobre 2012 à 07:43:35 Dernière édition: 14 février 2013 à 09:56:58 par Persévérance »
La maison construite pendant le mariage sur le terrain appartenant en propre à l'un des époux, appartient à celui-ci et constitue non pas un bien commun mais un bien propre de l'époux propriétaire du terrain.

C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans une affaire où un couple marié avait construit une maison à l'aide de fonds provenant de la communauté, sur un terrain appartenant à l'épouse. Il est en effet de jurisprudence ancienne et constante que l'immeuble bâti pendant le mariage sur le terrain appartenant en propre à l'un des époux, à l'aide de fonds provenant de la communauté, constitue lui-même un bien propre. Une récompense c'est-à-dire une indemnité est alors due par cet époux à la communauté, à la dissolution du mariage. Dans ce cas, l'indemnité est fixée non pas sur la valeur du bien mais sur la plus-value procurée par la construction. Elle est déterminée d'après la proportion dans laquelle les fonds communs ont contribué au financement de la construction.

Rappelons que les biens propres sont ceux qui appartiennent exclusivement à un époux, par exemple parce qu'il les possédait avant le mariage ou encore parce qu'il les a reçus par succession ou donation durant le mariage. Ils se distinguent des biens communs, appelés « acquêts » de communauté, qui sont les biens acquis pendant le mariage par les époux.

http://www.service-public.fr/actualites/002535.html?xtor=EPR-140
Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

bisane

Ils sont mignons, à service-public... ils pourraient donner les références de l'arrêt concerné !


Avis aux têtes chercheuses !
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...


bisane

 hahaha hahaha hahaha hahaha hahaha hahaha ---!!! ---!!! ---!!! ---!!! ---!!! ---!!!
Quand je dis que l'âne rencontre quelques difficultés à régler ses oeillères !  :P :P :P
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

Astian

Citation de: catsen le 05 octobre 2012 à 07:43:35
La maison construite pendant le mariage sur le terrain appartenant en propre à l'un des époux, appartient à celui-ci et constitue non pas un bien commun mais un bien propre de l'époux propriétaire du terrain.

Rappelons que les biens propres sont ceux qui appartiennent exclusivement à un époux, par exemple parce qu'il les possédait avant le mariage ou encore parce qu'il les a reçus par succession ou donation durant le mariage. Ils se distinguent des biens communs, appelés « acquêts » de communauté, qui sont les biens acquis pendant le mariage par les époux.

http://www.service-public.fr/actualites/002535.html?xtor=EPR-140


Euh.... Il s'agit d'une cassation partielle et non pas sur le motif de la détention du bien mais sur le fait d'avoir, pour la cour d'appel motivé sa décision sur deux faits contradictoires :

1- Qu'il n'était pas prouvé que Mme X avait financé totalement ou partiellement l'édification du bien par ses deniers propres et/ou moyen de paiement effectués par sa mère ;
2 - D'autres part que la cour d'appel n'avait pas fait le distinguo entre les deniers propres et les acquêts apportés durant la communauté à l'édification du bien et que ce faisant, la cour d'appel introduisait deux moyens contradictoires pour appuyer sa décision.... et privait ainsi de fondement juridiques ( les deux moyens s'annulant ) son arrêt en violant le droit ;

Enfin cette histoire de bien propres doit être modérée par la date du mariage : si ce dernier est antérieure à 1966, le régime légal était celui de la communauté de meubles et acquêts qui est différent du régime postérieur de la communauté réduite aux acquêts.
"Fais preuve de gentillesse envers tous ceux que tu rencontres, leur combat est peut-être plus dur que le tien."

Platon et Zorah par délégation...

feufolette

est ce que ça n'est pas un cas particulier de construction sur sol d'autrui  ?
l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

Astian

Non c'est simplement la mise en application d'une règle du code civil en son article 552 qui énonce :

"
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".

Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. "

Ce qui veut donc dire que si je suis propriétaire du sol sur lequel tu édifies une construction, cette construction m'appartient par la stricte application de cet article du code.

Il existe cependant des servitudes et notamment au-dessus - servitude des couloirs d'avions, servitude de passage des lignes à hautes tensions - les servitudes traditionnelles - servitudes de passage, d'écoulement des eaux - qui sont définies au moment de la vente du fond et qui déterminent un fond servant : celui qui subit la servitude et un fond dominant, celui qui reçoit la servitude. Ces servitudes sont définies par le notaire au moment de la rédaction de l'acte et chaque partie contractante en est informée.

Cependant la pratique immobilière et notamment en région urbaine et plus particulièrement en région parisienne a imaginé un système qui permet de contourner cette disposition législative : la division volumétrique.

On définit un certain nombre de volume codifié à partir de la norme NGF - Nivellement Général de la France - et qui définit dans l'espace des volumes délimités. Supposons que je veuille construire un batiment de 4 étages :

1) Sous-sol = ensemble de parkings
2) Rdc = galerie commerciale
3) 1er plateau de bureau
4) à partir du second des appartements.

Dans la configuration de l'article 552, la personne qui est propriétaire du sol est propriétaire du bâtiment. Hors financièrement pour le promoteur, ce n'est pas intéressant.

Il va donc créer des volumes identifiés dans mon exemple de 1 à 4 dans le cadre d'un Etat Descriptif Volumétrique qui décrira chaque volume avec sa cote NGF

Le volume 1 sera le sous-sol qui s'étendra de la cote NGF -10m de profondeur à l'altitude zéro.
Le volume 2 s'étendra de l'altitude zéro à 4 mètres de hauteur ;
Le volume 3 s'étendra de l'altitude 4 mètre de hauteur à 8 mètres
le volume 4 s'étendra de l'altitude 8 mètres à 12 mètres.

A ce stade le promoteur vend des espace de volume ( bref du vent ) qui va déterminer pour chaque propriétaire de volume un droit à construire ( matérialisé par un permis ) qui va lui permettre d'édifier dans le volume correspondant, sous réserve bien entendu de l'existence des fondations, la partie du bâtiment le concernant. Pratiquement c'est le promoteur qui construit et vend ensuite les volumes construits.

On aura donc bien une dichotomie entre le propriétaire du sol - à ce stade la promoteur - et les différents volumes en hauteur ou en profondeur qui peuvent appartenir à 4 personnes différentes.

Un exemple concret : la grande Arche de la Défense, ou le sol est géré par l'EPAD, le sous-sol pour le passage du RER par la RATP et le bâtiment à proprement parlé par le Ministère de la Culture.


"Fais preuve de gentillesse envers tous ceux que tu rencontres, leur combat est peut-être plus dur que le tien."

Platon et Zorah par délégation...

catsen

Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

Astian

Oui c'est cela : on aura 4 assolements différents pour un seul et même bâtiment (dans la pratique en fait, il n'y a qu'un seul permis déposé par le promoteur) mais j'ai déjà vu, pour la construction d'un ensemble comprenant un RDC dédié à une crèche, au dessus des immeubles de bureau et devant des espaces verts avec au centre une kiosque, 3 permis différents, dans le cadre d'une division volumétrique.

L'état de Division Volumétrique est rédigé par un notaire avec en amont un géomètre expert pour déterminer dans l'espace les cotes NGF puis déposé à la conservation des hypothèques qui enregistre les ventes des différents volumes. Un cahier des charges détermine les différentes servitudes entre volume. Si par exemple on détermine un volume de tréfond dans lequel on fait passer les différents réseau - eau, gaz, életricité - il faut que le propriétaire du volume au-dessus du tréfond puisse y accéder pour effectuer des réparations si nécessaire.
"Fais preuve de gentillesse envers tous ceux que tu rencontres, leur combat est peut-être plus dur que le tien."

Platon et Zorah par délégation...

catsen

j'ai vu ce genre de division sur la tour Montparnasse dont une partie appartenait au propriétaire d'un grand groupe pharmaceutique

quand il est décédé j'avais été engagée pour colorier les étages afin de faire la répartition pour l'héritage, j'avais pas compris cette importance à ce moment là

il y a            plus de 30 ans ;D ;D ;D ;D ;D ;D ;D ;D ;D ;D
Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

celtic

effectivement lors de mon divorce, la maison étant construite sur un terrain de mon  mari j'ai eu droit à une récompense  sur la valeur de vente de la maison en retirant la valeur du terrain.
Donc la maison a été estimée au plus bas  ;D

Avis  perso à éviter   ;)
N'ayez d'intolérance que vis-à-vis de l'intolérance. "

Hippolyte TAINE

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