surendettement et SCI

[octavie46]

J'ai déposé un dossier de surendettement qui a été accepté et qui vient à échéance fin septembre 2019. Le montant de mes dettes s'élèvent à 70 000 €.
J'habite un appartement en SCI mon fils détient 90 % des parts et moi 10 % l'appartement est évalué 190 000 € il reste un crédit dessus de 69 500 €. mon fils paye 484 € de crédit et moi je verse 400 € de loyer pour payer la mensualité de 884 €.
La banque de France demande que je cède mes parts à mon fils, les parts ne sont pas cessibles à des tiers étrangers.
Que se passera-t-il s'il ne peut pas les racheter avant septembre 2019 le prix serait de 12 050 € (le prix de mes parts 19 000 € moins ma part de crédit 6950 €) l'appartement peut-il être saisi par les sociétés de crédit, peut-on me mettre dehors j'ai 73 ans ?
Fin septembre j'aurai économisé 5 000 € qui serviront à dédommager une partie des crédits mais c'est loin du compte, peut on me mettre en faillite personnelle et me laisser tranquille.
mon dossier est suivi par l'association CRESUS mais je n'ai pas trop de réponse à mon problème.  

[noirkate]

Bonjour !

Je ne comprends pas bien !

En fait vous êtes locataire de votre fils pour un bien dont vous disposez de 10 % des parts  ?

 La BDF vous a t elle fait bénéficier  d'un moratoire de 2 ans afin de vous permettre de vendre vos parts de sci ??

Si oui, au bout de ces  2 ans vous devrez redéposer un dossier à la bdf, mais si ces parts ne sont pas vendues, il risque d'être irrecevable !

Vous avez pris un crédit pour les 19000  € de vos parts, et il vous reste 6950 € à payer ?? 

Votre fils ne peut il faire un prêt pour racheter ces parts ??

Je signale votre message à l'équipe, car d'autres seront sans doute plus qualifiés que moi pour vous répondre 

[agathe]

on ne peut en aucun cas vous faire une RP (ce que vous appelez faillite personnelle) tant que vous êtes en possession de ces 10% de SCI. 

[Caren]

Bonjour,

J'ai déplacé votre fil dans une section plus adéquate ! 

[octavie46]

Je prends connaissance de votre réponse.
Cresus m'a conseillé de verser un loyer de 400 € car avant je payais la totalité de la mensualité de crédit soit 884 € je suis locataire si l'on peut dire ainsi de la SCI je paye ma part de 400 € à la SCI tous les mois pour couvrir le prêt qui s'éteindra en 2027.
Je n'ai pas pris de crédit pour ces parts c'est le décompte établi après l'évaluation de l'appartement faite par une agence immobilière l'appartement est évalué à 190 000 € je possède 10 % des parts soit 19 000 € moins ma part de crédit (10 % de 69 500 €) soit 6 950 €. 
Oui j'ai bénéficié d'un moratoire de 2 ans.
Mon fils est en difficulté par rapport à son emploi, il ne peut actuellement faire un crédit pour racheter mes parts, il ne vit pas avec moi il a 38 ans et est pacsé avec son amie.
Conformément aux statuts je ne peux pas vendre mes parts à une personne qui n'est pas associée de la SCI
Alors je pose la question que va-t-il se passer à la fin du moratoire en septembre 2019 ? 

[bisane]

mon dossier est suivi par l'association CRESUS mais je n'ai pas trop de réponse à mon problème. 

Alors je pose la question que va-t-il se passer à la fin du moratoire en septembre 2019 ? 

Le cas est un peu inédit... d'où sans doute l'absence de réponse de Cresus et l'embarras dans lequel vous nous mettez nous-même.
La question serait de savoir pourquoi vous n'avez pas refusé ce plan...

[octavie46]

Bonjour je suis un peu déçue car je n'ai plus de réponse à mon précédent message
Qui peut m'aider à trouver une solution au sujet de mes 10 % dans la SCI ? 
Je n'ai pas refusé le plan car CRESUS ne m'a pas dit qu'il fallait le faire j'ai suivi les conseils qu'ils m'ont donnés.

[noirkate]

Bisane et Caren vous ont  répondu le jour même de votre message !

Comme Bisane vous l'a dit, votre cas est assez inédit pour nous ..

Si le rachat de ces 10 % est impossible, je ne vois qu'une chose, redéposer un dossier bdf en expliquant la situation ...

[agathe]

Crésus n'est pas forcément une référence, aider pour faire un dossier est une chose avoir des conseils sur tous les cas particuliers en est une autre.
quand vous allez redéposer 3 mois avant la fin du moratoire vous justifierez que vous n'avez aucune solution, le dossier risque d'être irrecevable, si tel est le cas vous contesterez l'irrecevabilité devant le juge.

[Caren]

Bisane et Caren vous ont répondu le jour même de votre message !

À part une action technique, pas fait grand chose. Mais Bisane vous a répondu, Agathe également et Noirkate elle-même aussi.

Pour vous répondre, on peut distinguer 3 axes :

1) Les SCI sont des montages très particuliers et à la limite, vous en savez plus que nous à ce sujet. Un notaire pourrait sans doute davantage que nous vous éclairer sur des questions précises propres à ces montages qui sans doute ont des aspects avantageux dans certaines situations mais dans d'autres, ils peuvent aussi générer plus de problèmes que l'idée initiale ne souhaitait en résoudre.

2) Pour la partie procédure de surendettement, vous avez eu des réponses sur ce qui pourrait se passer lors du redépôt, sur ce qui ne se passera pas du point de vue d'un effacement de dettes tant que vous aurez ces parts dans la SCI, sur l'idée de bétonner le redépôt avec explications de la situation.

3) La SCI se répartit de la façon suivante, 10 % à vous et 90 % à votre fils, ok.
Mais au niveau bancaire, et donc dettes, il peut en être tout autrement car les répartitions d'emprunts ou d'apports peuvent ne pas du tout correspondre aux répartitions patrimoniales comme vous en faites le calcul. L'organisme bancaire prête de l'argent et c'est tout, qu'importe ensuite que ce soit pour acheter un bien immobilier en propre ou en SCI et qu'importe aussi le montage et la répartition des parts car ces aspects-là se définissent uniquement avec un notaire et ne concernent en rien l'organisme prêteur.
Ainsi, vous dites ceci par exemple :

Je n'ai pas pris de crédit pour ces parts

Faut-il donc comprendre que seul votre fils a fait un emprunt ? Que vous n'êtes donc pas co-empruntrice de cet emprunt ?
Si tel est bien le cas, vous n'avez donc aucune dette envers l'organisme de crédit et la dette que vous calculez avoir envers votre fils (6950 €) ne peut donc pas figurer au dossier de la Banque de France (bdf pour faire plus court) puisque ce n'est pas la vôtre. Ce serait alors seulement une dette disons morale entre vous et votre fils mais qui ne regarde ni la bdf, ni l'organisme de crédit.

Si tel est toujours bien le cas, l'organisme de crédit ne peut donc pas s'en prendre à vous et ne peut donc pas vous expulser. En revanche, l'organisme de crédit pourrait venir s'en prendre à votre fils, comme seul emprunteur, dans le cas où celui-ci ne paierait plus les mensualités du crédit. Là alors, le bien immobilier pourrait à force être menacé peut-être, venant ainsi vous mettre sur la sellette indirectement.

Et l'on peut ainsi continuer de démêler l'écheveau...

On peut s'étonner par exemple qu'avant vous payiez la totalité d'une mensualité de crédit (884 €) que vous n'avez pas souscrit. Le statut d'un loyer à verser à la SCI était certes là mais plutôt lourd pour vous et tout à l'avantage de votre fils. Mais ceci est un arrangement qui ne concerne que vous 2, là encore.

Cependant, vous payez désormais 400 €. Et pourquoi pas plutôt le 10ème de la mensualité, soit 88,40 € ? Mais je précise ne rien connaître du tout à la façon de calculer les loyers envers une SCI...

Vous n'avez pas de dette envers l'organisme prêteur du crédit immobilier mais vous avez en revanche des parts immobilières évaluées à 19000 €. C'est donc cette somme que votre fils devrait vous verser pour racheter votre part et qui servirait alors à rembourser en partie vos propres dettes d'un montant de 70000 € dites-vous.
Quelles sont d'ailleurs vos dettes ? Et pour essayer d'y voir plus clair, pourriez-vous remplir ce tableau ?

Enfin, vous dites :

Fin septembre j'aurai économisé 5 000 €

Comment pouvez-vous réussir à faire de pareilles économies en 2 ans de moratoire alors que si un moratoire a été décidé, c'est que vous n'avez aucune Capacité de Remboursement (CR) ?

Pour conclure, voyez que d'une simple phrase qui souligne le fait de n'avoir pris aucun crédit pour la SCI, on peut en tirer beaucoup de choses qui sans doute ne les simplifient pas, vous bousculent sans doute aussi, mais vous font apparaître également qu'il y a lieu de distinguer absolument les arrangements intra-familiaux des réels engagements envers vos propres créanciers et la bdf à qui vous avez demandé de l'aide parce que certainement vous n'y arriviez plus...

[feufolette]

La banque de France demande que je cède mes parts à mon fils, les parts ne sont pas cessibles à des tiers étrangers.

excellent....  ce qui ferait que votre fils se retrouverait avec 100% des parts, or la SCI à associé unique n'existe pas, il faut a minima 2 associés.  Il arrive cependant que le cas se produise, effectivement par le départ d'un associé et la vente de ses parts à l'autre, auquel cas "toute personne ayant intérêt à agir peut demander la dissolution de la sci "
https://www.legalplace.fr/guides/sci-associe-unique/
Qui dit dissolution dit vente de l'immeuble possédé par la sci, et partage de la trésorerie restante entre les associés.  Une fois vos parts vendues à votre fils, un ou plusieurs de vos créanciers peuvent demander la dissolution et à terme récupérer 10% des liquidités restantes après dissolution (prix de vente de l'immeuble moins prêt de la sci moins taxe foncière frais notaire etc )
vos créanciers ne peuvent pas forcer la vente de l'immeuble et vous mettre dehors tant que la sci existe, c'est elle qui possède l'appart.  Au pire ils pourraient saisir vos parts sociales mais c'est compliqué et ça ne leur donnerait pas le pouvoir de vendre puisque votre fils resterait majoritaire.
Une sci est faite pour protéger le patrimoine immobilier qu'elle détient contre les créanciers de ses associés, et la clause d'agrément des nouveaux associés pour la cession de parts est aussi là pour ne pas leur faciliter la tâche.  Par contre, il convient d'éviter les confusions de patrimoine, et donc d'éviter que les associés payent les charges de la sci et inversement.
Le fonctionnement normal est  la sci achète un immeuble, emprunte pour l'acheter, et loue l'immeuble, le loyer finançant le remboursement de l'emprunt.  En ce sens la position de crésus est logique, il faudra veiller à modifier la déclaration n°2072 que doit déposer la sci tous les ans.
Vos créanciers pourront toujours saisir votre retraite, et les 5000 euros que vous avez mis de côté si vous les laissez sur vos comptes perso.

Allez voir un avocat en droit des affaires  et un notaire.  La sci comme la nue propriété en indivision a toujours fait mauvais ménage avec le dossier de surendettement.   

[Caren]

Bon, ben je savais bien que je n'y connaissais pas grand chose en matière de SCI ! 
Merci Feufolette ! 

[octavie46]

Merci pour vos messages

En fait je suis co-emprunteur du prêt SCI, le prêt a été fait à nos deux noms,  j'ai 10 % des parts et mon fils 90 %, je suis donc redevable des 10 % du prêt restant soit 10 % de 69500 €.
Donc si je calcule 10 % du prix de vente (190 000 x 10 %) soit 19 000 € je dois enlever ma part de crédit soit 10 % de 69 500 € ce qui fait un reste à payer de mes parts sociales de 19 000 € - 6 950 € = 12 050 € qui serait imputer sur le solde de mes dettes.  
Si je vends mes parts à un tiers les créanciers ne peuvent plus rien faire contre la SCI et dans ce cas il n'y a pas dissolution de la SCI.
Je vais remplir mon tableau des dettes aux créanciers et vous le faire suivre. 

[Caren]

Pourquoi dites-vous ça alors ?    

Je n'ai pas pris de crédit pour ces parts

Vous voulez des réponses et êtes déçue de celles obtenues mais si vous commenciez d'abord par donner les bonnes informations, ça nous éviterait de prendre la peine de vous raconter n'importe quoi !  

Par ailleurs, je ne sais pas si c'est la même chose pour les SCI mais mon propos reste peut-être valable :

3) La SCI se répartit de la façon suivante, 10 % à vous et 90 % à votre fils, ok.
Mais au niveau bancaire, et donc dettes, il peut en être tout autrement car les répartitions d'emprunts ou d'apports peuvent ne pas du tout correspondre aux répartitions patrimoniales comme vous en faites le calcul. L'organisme bancaire prête de l'argent et c'est tout, qu'importe ensuite que ce soit pour acheter un bien immobilier en propre ou en SCI et qu'importe aussi le montage et la répartition des parts car ces aspects-là se définissent uniquement avec un notaire et ne concernent en rien l'organisme prêteur.

Donc, puisque maintenant vous êtes co-emprunteur, du point de vue de la banque il se pourrait que vous soyez comme tout co-emprunteur redevable aussi de la totalité du restant dû, et pas seulement de 10 %.

Vous dites ceci aussi...

Si je vends mes parts à un tiers les créanciers ne peuvent plus rien faire contre la SCI et dans ce cas il n'y a pas dissolution de la SCI.

... mais plus haut vous dites cela :

Conformément aux statuts je ne peux pas vendre mes parts à une personne qui n'est pas associée de la SCI

Donc, vous ne pouvez vendre qu'à votre fils et donc retour au message de Feufolette...

Et enfin, quid de cette question...

Fin septembre j'aurai économisé 5 000 €

Comment pouvez-vous réussir à faire de pareilles économies en 2 ans de moratoire alors que si un moratoire a été décidé, c'est que vous n'avez aucune Capacité de Remboursement (CR) ?