Dossier parents propriétaires (prêts immobiliers)

[Maëlle]

Bonjour!

Mon dossier étant recevable, je continue sur ma lancée en aidant mes parents, eux-mêmes en difficulté depuis des années, à sauter le pas.

Je vais tenter de résumer leur situation. Mes parents ont 57 et 60 ans. Mon père est fonctionnaire directeur de médiathèque, il gagne 2400€/mois et vient de créer son statut d'autoentrepreneur pour réaliser des interventions dans des collèges/lycées. Ma mère est sophrologue depuis quelques années et ne perçoit quasiment pas de revenus en ce moment (on a fait une moyenne dans le tableau). Mes deux parents ont donc tous les deux un statut d'autoentreprise actif. Si j'ai bien compris, s'ils souhaitent déposer un dossier, ils devront d'abord contacter le tribunal judiciaire le plus proche qui transmettra par la suite leur dossier à la commission de surendettement après vérification de leurs dettes. C'est bien cela ? Si oui, quel est le délai de traitement par le tribunal ? Et comment cela se passe t il exactement ?

En ce qui concerne leurs dettes, elles sont principalement liées à l'achat de leur maison en 2019. La maison leur a coûté 175000€ + 82847€ de travaux, dont une partie qui n'était pas prévue (ils ont dû refaire tout un mur censé être porteur qui était, en fait, en briques creuses). L'ensemble des prêts immobiliers pour la maison s'élevait donc à 257847€ au total (1 prêt accession pour fonctionnaires + montage de 4 prêts chez le même créancier pour diminuer les taux). Leur seul autre crédit est un prêt consommation de 2000€ (électroménager) souscrit en 2024.

Au moment de l'achat de la maison, ma mère était encore salariée (secrétaire) et gagnait environ le smic. Ils avaient donc la capacité de rembourser sans souci. En 2023 elle devenait sophrologue après une formation certifiante, avec 1100€ d'ARE jusqu'en juillet 2025 pour l'aider à développer son activité. Malheureusement, elle n'a pas réussi à générer suffisamment de revenus (500€/mois au début, actuellement 100€/mois en moyenne), et elle n'a maintenant plus droit au chômage. Elle a de + en + de soucis de santé pouvant être attestés par ses médecins (zona, apnées du sommeil, stress chronique, etc) qui accentuent ses difficultés à développer son activité. Je précise qu'elle percevra 778€ de retraite à partir de 2028.

Ils ont essayé d'anticiper cette situation en été 2025 en recherchant une nouvelle maison, plus petite et moins chère. Ils en ont visité une qui correspondait à leurs critères, plus éloignée de leur lieu de travail certes, mais ils étaient prêts à l'acheter. L'agence et les propriétaires avaient accepté leur dossier. Ce qui a bloqué, ce sont justement, leurs dettes. Ils étaient obligés d'acheter la nouvelle maison avant de vendre l'actuelle, et aucune banque n'a accepté de faire l'avance malgré de nombreuses démarches (ils ont notamment été aidés par une courtière). Les propriétaires étant assez pressés, la maison leur est malheureusement passée sous le nez.

Dans leur secteur rural, il est n'est pas évident de vendre une maison comme la leur, estimée aujourd'hui à 300000€. Il est également très peu probable qu'ils puissent trouver une location dans leurs critères (surface suffisante pour nos chats, deux chambres pour nous accueillir moi et ma sœur) et qui leur permettrait de sortir de leur situation de surendettement. Pour ces raisons, ils souhaiteraient pouvoir conserver la maison.

Je vous transmets le tableau que nous avons rempli avec mon père. La capacité de remboursement obtenue est d'environ 900€, en sachant que la moyenne des revenus de ma mère va encore diminuer / vs 1500€ de mensualités actuellement. Ils ont été contraints de demander plusieurs fois de l'aide à ma grand-mère pour compenser leur découvert, ce qui a généré en plus des conflits familiaux.

Leur situation n'est pas catastrophique mais ils sont de toute évidence en situation de surendettement et dans une "impasse" financière. Je m'inquiète de leurs soucis de santé / stress intense qui s'intensifient depuis des années et aimerais les aider à sortir la tête de l'eau.

La question principale qui m'a amenée à ouvrir ce fil est celle de la vente de la maison. Leur dossier sera probablement recevable, mais le capital restant dû de leurs prêts s'élevant à plus de 193000€ sur plus de 10 ans, quelles seraient les issues possibles ? Un plan de redressement avec effacement partiel au bout est il possible avec un bien immobilier ? Quelles sont les chances qu'ils puissent garder leur maison ? J'ai vu que les mesures pouvaient dépasser 7 ans lorsqu'il y a des dettes immobilières (10/12 ans?), mais je n'ai pas trouvé d'informations claires à ce sujet, pouvez-vous m'en dire davantage ?

Je m'arrête là pour le moment, ce n'est pas évident de faire le tri dans les informations

Je précise enfin que mes parents s'étaient portés caution pour mon prêt étudiant de 16500€ dont le remboursement du capital débutera début 2027. Les seules mesures possibles dans mon cas étant le moratoire ou l'effacement, ils vont sûrement être engagés par la banque et devront ajouter cette dette à leur dossier. J'espère que cela ne posera pas de problème supplémentaire.

Merci beaucoup pour votre précieuse aide

[Tefou17]

Bonjour

C est super d aider ainsi vos parents. Je vous remets pas le message d accueil mais si besoin n hesitez pas a le demander

Alors malheureusement il ne peut pas y avoir d effacement qd on est propriétaire.

Effectivement c est une procedure spéciale quand on est a son compte, le tribunal va verifier le dossier puis valider qu il n y ai pas de dette pro et envoyer le dossier a la bdf pour la suite.
Voici le lien pour les dossier qd on est pro

https://forum-entraide-surendettement.fr/index.php?topic=32119.0
La votre mere a des revenus plus bas que qd elle sera en retraite ?

[bisane]

 à vous !

Une remarque m'interpelle :

deux chambres pour nous accueillir moi et ma sœur

Il vient un moment où il convient peut-être de réévaluer un peu ces critères, non ?

Pour le reste, d'après le tableau, vos parents seraient en capacité de rembourser leurs dettes en environ 15 ans, ce qui ne paraît pas totalement déraisonnable...
La BDF pourrait aussi proposer un moratoire afin de vendre leur maison dans les meilleures conditions.

[Maëlle]

Bonjour Tefou17

Alors malheureusement il ne peut pas y avoir d effacement qd on est propriétaire.

Oui, je m'en doutais un petit peu.

Pour le tribunal, cela peut se faire en ligne ? La vérification est-elle longue ?
Merci pour le lien.

La votre mere a des revenus plus bas que qd elle sera en retraite ?

Oui, elle perçoit très peu en ce moment, je dirais 100€/mois en moyenne.

[Maëlle]

Bonjour Bisane,

Merci !

Il vient un moment où il convient peut-être de réévaluer un peu ces critères, non ?

Je comprends, c'est un souhait de mes parents, nous habitons loin avec ma sœur, et ils estiment que la possibilité de nous héberger est une sécurité pour nous qui n'avons pas des situations stables pour le moment (elle est chanteuse, je suis étudiante).

Concernant le tableau, j'avais retenu 905€ de CR, mais il s'agit en fait de la CR indiquée dans la partie locataires. Dans la partie propriétaires, le tableau principal retient 0€ de CR. Dans la partie renseignements, pour calculer le nombre de mois nécessaires au remboursement avec CR, le tableau additionne ces 0€ avec les 1458€ de prêts immobiliers, et obtient 133 mois (les 15 ans que vous évoquez). Or c'est justement ces 1458€ qu'ils ne peuvent plus rembourser. J'ai également remarqué une QS de 905€ et un écart important du rav bdf/réel, mais je ne comprends pas tout.

En tout cas, si on calcule la durée de remboursement avec 905€ de CR (ce qui correspond à la QS), on obtient 18 ans, ce qui paraît trop long pour être accepté par la bdf. Qu'en pensez-vous ?

La BDF pourrait aussi proposer un moratoire afin de vendre leur maison dans les meilleures conditions.

Oui, ce serait peut-être la solution la plus intéressante dans leur cas, d'autant plus que dans 2 ans la retraite de ma mère commencera, donc même s'ils ne vendent pas la maison, leur capacité de remboursement aura augmenté. Le moratoire peut-il être explicitement demandé dans le dossier ?

J'ai aussi vu qu'il existait le "délai de grâce", ont-ils intérêt à le demander ?

Et enfin, les prêts immobiliers et personnels/consommation sont ils traités de la même manière par la commission, avec les mêmes décisions, ou bien différentes mesures peuvent être imposées en même temps (moratoire pour le prêt immobilier / plan avec effacement partiel pour les prêts personnels par exemple) ?

Merci

[BRUYERE]

J'ai aussi vu qu'il existait le "délai de grâce", ont-ils intérêt à le demander ?

Dans leur cas, avec des revenus qui augmenteront un peu dans 2 ans, cela se tente..Ils n'ont en tous cas rien à y perdre, sachant que cette procédure est compatible avec un dossier BDF
Voici un lien qui va vous donner plus de précisions 

[bisane]

et ils estiment que la possibilité de nous héberger est une sécurité pour nous 

Pardon de le faire un peu pragmatico-réaliste  mais une chambre pour les 2 pourrait éventuellement suffire, non ?

La CR totale et réelle de vos parents s'établit à 905 €, car c'est le montant de la QS (quotité saisissable).
Elle est en réalité de 1 194 € (sans loyer ni prêt immo) - 130 € de TF, soit 1064 €.
Ce ne fait pas un différentiel énorme...

Cela leur permettrait de rembourser leurs dettes en une quinzaine d'années.
Ce n'est pas un délai déraisonnable pour des accédants à la propriété, tel que le considère la BDF.
Ca reste cependant long, et il paraît évident que la mensualité du prêt actuel est disproportionnée par rapport à leurs revenus.

Savez-vous jusqu'à quand court leur crédit immo ?

Ce sera déterminent pour savoir si cette démarche (une peu lourde) en vaudrait la peine...

J'ai aussi vu qu'il existait le "délai de grâce", ont-ils intérêt à le demander ?

Dans leur cas, avec des revenus qui augmenteront un peu dans 2 ans, cela se tente..Ils n'ont en tous cas rien à y perdre, sachant que cette procédure est compatible avec un dossier BDF
Voici un lien qui va vous donner plus de précisions

[Maëlle]

Merci Bruyere et Bisane, j'y vois un peu plus clair.

Pardon de le faire un peu pragmatico-réaliste  mais une chambre pour les 2 pourrait éventuellement suffire, non ?

Je ne peux pas répondre à leur place sur ce point, mais éventuellement, oui !

soit 1064 €.

La BDF retiendrait donc ce montant, pas 905€ ? Dans ce cas le délai de 15 ans semble en effet plus acceptable.
A noter que la moyenne des revenus de ma mère est en train de diminuer, il faudrait donc qu'ils déposent rapidement.

Le crédit immobilier est un montage de 5 prêts : le premier (10000€) s'arrêtera en 2027, les autres (15000+63990+63990+80000) en 2035, 2039, 2044 et 2045.

Ce sera déterminent pour savoir si cette démarche (une peu lourde) en vaudrait la peine...

Oui, c'est ce que j'étais en train de constater...

Le moratoire et le plan semblent deux solutions envisageables.
Pour aller dans ce sens, mes parents doivent ils préciser dans leur dossier qu'ils ne souhaitent pas vendre la maison ?

Et enfin, les prêts immobiliers et personnels/consommation sont ils traités de la même manière par la commission, avec les mêmes décisions, ou bien différentes mesures peuvent être imposées en même temps (moratoire pour le prêt immobilier / plan avec effacement partiel pour les prêts conso par exemple) ?

Pouvez vous répondre à cette question ? 

Si un moratoire était proposé, ils auraient la capacité de reprendre dans 2 ans la totalité des mensualités du prêt immobilier grâce à la retraite de ma mère, mais ne pourraient rembourser que la moitié des prêts conso sur les 5 (ou 7?) ans. Je vous partage le tableau correspondant.

Merci !

[bisane]

les autres (15000+63990+63990+80000) en 2035, 2039, 2044 et 2045.

Un plan sur une quinzaine d'années ( voire une vingtaine) ne changerait donc pas fondamentalement cette durée...

D'après votre dernier tableau, celui inséré à votre 1er message est faux, puisqu'il y manque des prêts conso pour 16 500 € et des mensualités de 280 €, ce qui change tout de même un peu la donne !!! 
Et il n'avait pas été répondu à votre question, puisqu'elle ne se posait tout simplement pas... 

Il ne peut pas y avoir d'effacement, même partiel, en cas de propriété du logement, puisqu'il existe un "actif réalisable".
Les crédits à la consommation, eux, doivent pouvoir être remboursés en 144 mois, ce qui paraît tout à fait possible dans le cas de vos parents.
La BDF établit un plan avec une CR relativement constante, qu'elle applique au mieux des intérêts des débiteurs et des créanciers sur toute la durée du plan.

Avec ces nouveaux éléments :
1/ la demande de délai de grâce ne semblerait pas "avantageuse", puisque les prêts conso (que vous n'avez pas détaillés et dont on ne connaît pas les taux d'intérêts) reprendraient avec leur taux d'intérêts contractuels (souvent diminués par la BDF), et que vos parents seraient très en difficulté pour les honorer !
2/ il semblerait plus opportun de déposer un dossier, quitte à redéposer dans 2 ans, sachant que la BDF fait généralement son possible pour conserver l'habitation principale.

Petit bémol : tout ce raisonnement ne prend pas en compte la baisse de revenus de votre père, qui interviendra inévitablement à sa propre mise à la retraite...

Pour aller dans ce sens, mes parents doivent ils préciser dans leur dossier qu'ils ne souhaitent pas vendre la maison ?

La question est de savoir s'ils y ont vraiment intérêt, avec un budget plus que restreint pendant de très longues années...

En parlant de budget... 100 € par mois d'eau et 271 € d'énergie pour 2 personnes, ça paraît quand-même beaucoup, non ?

Merci de corriger le 1er tableau, et de joindre le 2° à votre tout 1er message.

[Maëlle]

Un plan sur une quinzaine d'années ( voire une vingtaine) ne changerait donc pas fondamentalement cette durée...

Jusqu'à aujourd'hui je ne savais pas que l'on pouvait dépasser les 7 ans. C'est déjà une bonne nouvelle.

Le prêt conso de 16500€ correspond à mon prêt étudiant (évoqué dans mon 1er message) pour lequel ils s'étaient portés caution et qui débutera en janvier 2027.
Comme je n'ai pas encore la décision finale pour mon propre dossier, je ne sais pas s'ils devront ajouter cette dette au leur, alors j'ai rempli plusieurs tableaux...

Les crédits à la consommation, eux, doivent pouvoir être remboursés en 144 mois

Cela signifierait que la mensualité des prêts immo augmenterait à la fin des 144 mois ?
Pour que la mensualité totale soit la même sur toute la durée du plan ?

la demande de délai de grâce ne semblerait pas "avantageuse"

Oui, je commençais à abandonner cette idée en effet.

Quant à la retraite de mon père, je n'en connais pas le montant ni la date mais j'en discuterai avec lui.

La question est de savoir s'ils y ont vraiment intérêt, avec un budget plus que restreint pendant de très longues années...

Comme je l'avais précisé, ils ont tenté de vendre la maison l'été dernier mais ça n'a pas été concluant... Je pense qu'ils étudieront cette question plus sereinement si un plan ou un moratoire est mis en place et que leur situation financière ne s'améliore pas. Ils souhaitent en tout cas ne pas en avoir l'obligation, pour le moment.

J'ai joint trois tableaux à mon 1er message : avec le prêt étudiant / sans le prêt étudiant / avec la retraite de ma maman (2028)+le prêt étudiant.

Merci de prendre du temps pour eux

[bisane]

Cela signifierait que la mensualité des prêts immo augmenterait à la fin des 144 mois ?
Pour que la mensualité totale soit la même sur toute la durée du plan ?

C'est une possibilité, en effet ! 

Ok pour le prêt étudiant ! 

Il n'y aura pas de moratoire, puisqu'il y a une CR.

Merci de prendre du temps pour eux

C'est surtout eux qui peuvent vous remercier ! 

[Maëlle]

Bonjour Bisane

Je reviens vers vous au sujet de la situation de mes parents.

Ma maman a eu une opportunité pour un emploi à temps partiel le mois dernier et espérait pouvoir augmenter ses revenus mais elle n'a malheureusement pas été retenue parmi les derniers candidats. Le dossier de surendettement apparaît donc bien comme leur dernière solution actuellement.

J'avais noté quelques questions qu'il me restait suite à nos derniers échanges :

I/ Pour que ce soit bien clair, la CR que la BDF retiendrait pour un éventuel plan serait proche de 905€, c'est bien ça ? (et non 1064€ ?)

La CR totale et réelle de vos parents s'établit à 905 €, car c'est le montant de la QS (quotité saisissable).
Elle est en réalité de 1 194 € (sans loyer ni prêt immo) - 130 € de TF, soit 1064 €.

II/ Dans leur situation, s'ils ne vendent pas la maison et que la BDF leur propose un plan de redressement, le risque de recours venant de leurs créanciers est il important ?

III/ Vous me disiez qu'un délai de 2 ans pouvait leur être accordé pour vendre la maison : dans ce cas, ne s'agit-il pas d'un moratoire ?

Il n'y aura pas de moratoire, puisqu'il y a une CR.

IV/ Peuvent-ils orienter la commission vers un rééchelonnement de leurs prêts plutôt que vers la vente de la maison, en expliquant leurs difficultés récentes (vente/achat immobilier, recherche d'emploi, etc.) ?

V/ Enfin, ma maman va contacter le tribunal judiciaire demain matin pour se renseigner sur les démarches. Auriez vous une idée du délai moyen de traitement des dossiers ? Est-il plus long que dans le cadre de la procédure classique ?

C'est ce qu'il me manque pour être sûre de ne pas leur dire de bêtises
Merci beaucoup !

[bisane]

1/ la CR peut atteindre la QS pour conserver le logement..

2/ pas plus, pas moins...

3/ le délai peut être accordé aussi avec un plan provisoire, pendant lequel la CR est appliquée

4/ pas vraiment... Mais il faudra veiller à la lettre de saisine.

5/ non, car cela dépend essentiellement de l'encombrement du tribunal à l'instant T.
Attention, car l'on s'approche à grands pas des vacances judiciaires !