Nouvelles modalités concernant la procédure en résiliation de bail

[CHATEL]

Un décret N°2011.945 du 10.08.2011 est intervenu modifiant les modalités de la procédure de résiliation judiciaire du bail, impliquant un léger briefing à l'effet de vous faire comprendre les subtilités de ce type de procédure de recouvrement de loyers impayés.

Il existe deux types de procédures:

* la procédure visant l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail
* et la procédure de résiliation judiciaire du bail ayant pour base principale le manquement par le locataire de son obligation essentielle d'acquitter ses loyers.

La procédure d'acquisition de la clause résolutoire résulte de la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à l'expiration d'un délai de deux mois dans les conditions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire peut s'acquitter des causes du commandement de payer dans le délai imparti, celui-ci conserve son droit au bail et la jouissance du bien loué.

Si en revanche, le principal visé dans le commandement de payer n'a pas été réglé dans ce délai de deux mois, le bailleur peut dès lors assigner son locataire devant le Tribunal d'Instance du lieu de l'immeuble aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée du bail du fait du non paiement des causes du commandement, sa condamnation au paiement des loyers et charges impayés et in fine son expulsion des lieux.

Il est fréquent et notamment dans le cadre de la procédure de surendettement et du fait que la mesure d'expulsion peut être suspendue par la saisine du juge de l'exécution que le bailleur décide en cours de procédure de modifier sa stratégie et de solliciter la résiliation judiciaire du bail, pour manquement par le locataire à ses obligations essentielles (article 7 a de la loi du 06.07.1989) à savoir celles de s'acquitter de son loyer courant, à la différence de la procédure d'acquisition de la clause résolutoire, laquelle pourra être suspendue par le jeu de délais de paiement octroyés au locataire qui ne pourront excéder 24 mois, assortis d'une clause d'anatocisme en cas de non-respect de l'échéancier.

Dans le cadre de cette procédure de résiliation judiciaire, la procédure est elle aussi initiée par une assignation généralement au fond, plutôt qu'en référé, à l'effet d'éviter une contestation réelle et sérieuse qui reviendrait à ce que le juge des référés se déclare incompétent pour inviter les parties à se pourvoir au fond.

Ce décret permet de former cette demande de résiliation judiciaire du bail plus uniquement par assignation, mais également par requête (identique à celle déposée par le créancier dans le cadre d'une requête en injonction de payer).

Le Tribunal se prononce dès lors sans débat contradictoire sur le bien fondé de la demande de résiliation de bail, la reprise des lieux, le paiement des arriérés des loyers ou autres sommes dues au titre du contrat de location, ainsi que sur l'abandon des meubles dénués de valeurs.

Comme pour les procédures d'injonction de payer, une ordonnance est rendue par le Tribunal d'Instance et signifiée au locataire lequel disposera d'un délai d'un mois pour former opposition. A défaut, l'Ordonnance sera revêtue de l'autorité de la chose jugée et sera dès lors exécutable.

Dès lors que cette ordonnance sera revêtue de l'autorité de la chose jugée, le bailleur pourra reprendre le bien ainsi loué via une procédure d'expulsion simplifiée.

Ce décret se garde cependant d'indiquer lesdites modalités de simplification des mesures d'expulsion.

Afin de vous permettre de comprendre le cheminement d'une procédure d'expulsion, voici les grandes lignes qui implique:

1 - l'intervention d'un jugement ou d'une ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion des lieux
2 - la signification du titre exécutoire:
             * en cas de jugement: le délai d'appel sera d'un mois à compter de la signification
             * en cas d'ordonnance de référé: le délai d'appel est de 15 jours.

En l'absence d'appel, le jugement ou l'ordonnance de référé est revêtu(e) de l'autorité de la chose jugée et par voie de conséquence exécutable.

3 - délivrance d'un commandement de quitter les lieux, lequel est soumis à un délai de deux mois pour procéder à la notification de la procédure à la préfecture et de requérir son autorisation pour procéder à l'expulsion des locataires concernés. Si silence de la préfecture ou refus du concours de la force publique nécessaire pour procéder à l'expulsion, la responsabilité de l'Etat est engagée, laquelle fera l'objet d'une procédure devant le Tribunal Administratif aux fins d'obtention de dommages et intérêts.

4 - La saisine éventuelle par le locataire, lors de la délivrance du commandement de quitter les lieux, du juge de l'exécution aux fins d'obtenir des délais pour quitter les lieux,

de sorte qu'il s'écoule grosso modo un délai minimum de 5 mois avant qu'une expulsion en tant que telle intervienne, sauf que si une procédure de simplification d'expulsion est mise en place, celle-ci aurait vraisemblablement pour objectif de ne plus laisser le dernier mot à la Préfecture et d'éviter à notre cher Etat une procédure de responsabilité.

Sauf que ces délais permettaient à un locataire de pouvoir obtenir des solutions en attendant que cette expulsion ne soit mise en place...mais là avec une procédure sous forme de requête, cela revient à ce qu'un bailleur et pour contrecarrer une procédure de surendettement puisse déposer une requête destinée à obtenir la résiliation judiciaire du bail et le paiement des loyers impayés sans débat contradictoire et je vous laisse malheureusement imaginer le désarroi de ces personnes nullement informées de leur droit.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000024462943&dateTexte&categorieLien=id#JORFSCTA000024462955

[bisane]

Merci, Chatel ! 

je vous laisse malheureusement imaginer le désarroi de ces personnes nullement informées de leur droit

L'âne manque parfois d'imagination...