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Quelques réflexions sur la vente à réméré : les avantages et les risques

Démarré par bisane, 20 janvier 2011 à 09:20:25

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0 Membres et 1 Invité sur ce sujet

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bisane

Cette solution, aussi appelée vente avec faculté de rachat, peut être très tentante pour les propriétaires ou accédants à la propriété.
Comme le dit Joël, cette solution peut en effet apparaître, à première vue, "magique" !
Elle présente cependant quelques inconvénients, que j'essaie de détailler.

Le principe :
- vous (vendeur ou cédant) vendez votre maison entre 50 et 80 % (c'est variable selon les articles !) de sa valeur vénale
- vous restez occupant de votre maison contre le paiement d'une indemnité d'occupation (l'équivalent d'un loyer !), calculée soit au pourcentage de la valeur du bien (autour de 1%), soit des loyers en vigueur là où vous habitez
- vous soldez vos dettes, ce qui vous permet d'éventuellement être défiché du FICP
- vous rachetez votre propre bien au bout d'un certain délai (6 à 60 mois), en souscrivant un nouvel emprunt

Voilà qui a en effet quelque chose de magique !!!!

Sauf que....
Si cette solution vous permet en effet d'assainir la situation, et de repartir d'un bon pied, elle représente tout de même un coût, qu'il vaut mieux bien calculer !
En effet, vous imaginez bien que celui qui vous achète temporairement votre bien (acheteur - investisseur) ne le fait pas pour vos beaux yeux, par grandeur d'âme, ou par je ne sais quelle philanthropie ! Vous aurez donc à payer celui-ci, selon un pourcentage généralement calculé sur le Taux Moyen du Marché (actuellement autour de 4%).
Par ailleurs, pendant la période, vous aurez payé l'indemnité d'occupation, qu'il faut intégrer au coût final.
Enfin, il faudra bien évidemment payer les frais notariés et d'inscription-désinscription hypothécaire (à la louche, 8%), plus les divers bilans obligatoires lors de la vente d'un bien (énergétique, absence de plomb, etc....).

En revanche, l'opération est quasiment sans risque pour l'investisseur, qui, si l'opération échoue pour une raison quelconque, aura acheté un bien à un prix inférieur à celui du marché, aura perçu les indemnités d'occupation pendant toute la période.... et, bien sûr, sa commission !
Je crois qu'après la reconversion en courtier en rachat de crédits, je vais me recycler en investisseur en réméré !!!!  >:D

Donc, comme le dit le sage Joël, cette solution n'est à envisager que si et seulement si le prix de la vente, après avoir soustrait l'ensemble des éléments ci-dessus, est supérieur à l'ensemble de l'encours de vos crédits !!!!
La magie a un coût !!!!  >:D


Calcul aussi rapide et caricatural que fictif :
- votre maison vaut 150 000 €
- vous la vendez 100 000 €
- vous payez 1 000 € d'indemnité d'occupation pendant 4 ans, soit 48 000 €, tout de même
- vous rachetez votre bien au bout de 4 ans, en rajoutant une commission de 8 000 € pour l'investisseur et 8 000 € pour le notaire
- vous payez donc votre maison... 164 000 € !!!!
Tandis que notre cher investisseur empoche 56 000 € au passage.....
Et vous êtes vraisemblablement obligé de prendre un nouveau crédit pour cela (je m'épargne le calcul du coût....)
Et je vous laisse méditer sur le sujet....


Citations complètes de Joël :

C'est une solution risquée main intéressante quand le net de la vente (prix de vente moins solde du crédit immo), je dis bien le "net" largement plus élevé que les autres crédits.

Le réméré c'est une procédure qui permet de solder les dettes d'un seul coup (c'est magique) quand on est totalement propriétaire de la maison, et là on accepte de perdre gros sur la maison si on ne peut pas la racheter à la fin du réméré.... Technique bonne pour quelqu'un qui est certain de rebondir en termes de revenu disponible.

ici

Un exemple c'est une idée qui est bonne pour quelqu'un qui est dans une impasse financière, mais qui trouve du boulot pour travailler un an sur les plateformes de forage au fond du Canada, s'il est certain de revenir avec un pactole pour racheter son réméré.



Pour en savoir plus :
¤ La vente à réméré, solution à un besoin temporaire de liquidités
¤ La vente à réméré
¤ un avec exemple de calcul : La vente à réméré
¤ une autre simulation : Exemple chiffré de réméré immobilier
¤ références législatives (pour ue fois, elles sont assez compréhensible par le commun des mortels !) : articles 1659 et suivants du Code Civil
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

catsen

Bonjour à tous,

A vérifier dans ton exemple le prix de re-rachat,

j'avais compris que c'était le prix de la valeur de la maison de départ soit : 150000 € + 8000 € pour l'investisseur + 8000 € pour le notaire + 48000 € pour le oyer versé
Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

bisane

Non, Sen, faut quand-même pas exagérer !
Tu rachètes au prix où tu l'as vendu.... avec les quelques menus frais accessoires !  ;)
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

catsen

même si c'est pas top c'est déjà mieux alors

mais il faut quand même que le personne fasse un nouvel emprunt pour racheter sa maison avec un écart important entre le montant qu'il perçoit et le montant q'uil devra emprunter quelques années plus tard

et donc au prix de rachat + loyers + menus accessoires il faut ajouter les intérêts de ce nouvel emprunt

Je maintiens toujours que c'est une arnaque et qu'il faut absolument essayer de trouver un autre moyen

Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

rosie

bonjour,

j'ai glane une info en tapant dans coogle  "vaincre le surendettement" et j'ai cliquer sur la 4 ieme ligne  Le Rémeré nouvelle arme contre le surendettement.

concrétement le foyer surendétté vend momentanément son bien a un investiseur et solde l'ensemble de ses dettes en 1 fois

le foyer obtiens donc un nouveau crédit en vue de racheter sa propre maison

la vente a rémére est régie par le code civil (article1659 et suivant)

le propriétaire a la possibilité de demeurer dans les lieux pendant la durée de l'opération contre un loyer a l'investisseur

faculté de rachat pendant 5 ans.

est ce une bonne opération, je pense surtout aux propriétaires qui je  le comprend ont du mal a se séparer de leur bien.

je vous laisse l'appréciation de cette loi,a moins que vous ne la connaissiez déja ce qui est fort  possible,mais celui de supprimer ce fil de discussion ,.

a vous de juger,j'ai juste envie de ramener des infos supplémentaires,est si cela est une mauvaise info pour une fois j'irai au coin

catsen

Je vous envoie un sourire pour faire vivre votre journée

rosie


bisane

il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

emaitre

Bonjour, dans le contexte actuel, je pense qu'il est préférable de s'abstenir car les banques sont de plus en plus exigeantes et la phase de rachat peut dans certains cas échouer.

Il faut se poser la bonne question : n'est il pas préférable de vendre mon bien, de me refaire une santé financière et d'en racheter un autre plus tard ?...

NB : le nouveau bien sera probablement mieux que l'ancien grâce à la baisse des taux d'intérêt et la probable baisse du marché immobilier. Votre pouvoir d'achat va donc augmenter.

Voici un article sur les risques du réméré immobilier

Persévérance

Bonjour emaitre,

Dans l'attente de l'avis de l'équipe, pouvez vous supprimer le lien de votre signature et du site dans votre message ?
Je vais finir par réussir à essayer d'arriver de ne plus paniquer dans le vide

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