Renégociation de prêt immobilier ou dossier de surendettement ?

[Tinou51]

Bonsoir,
nouvelle sur ce forum, je viens vous expliquer mon histoire avant de vous poser les questions qui se posent aujourd'hui.

Mon mari et moi avons acheté notre maison en juillet 2008 à l'aide d'un prêt immobilier sur 25 ans au taux fixe de 5%, assorti d'une assurance décès avec répartition 60/40 compte tenu de nos revenus respectifs.
Mon mari est décédé dans un accident de voiture en novembre 2009. L'assurance a refusé de prendre en charge sa part du prêt en faisant valoir une clause d'exclusion (test d'alcoolémie positif). Je me retrouve donc seule à faire face à ce prêt qui engloutit 3/4 de mon salaire depuis bientôt 6 ans...
deux autres assurances décès ont également refusé de payer le capital prévu pour la même raison.
Une seule m'a versé un capital de 49000 euros qui m'a permis de payer certaines dettes. A cette occasion j'ai proposé à ma banque un remboursement partiel de mon prêt  avec renégociation du taux mais ils n'ont accepté de baisser  qu'à 4,5 %  ce qui ne me satisfaisait pas. Nous avons donc  placé le solde en épargne surlaquelle je perçoit une rente mensuelle de 300 euros pour m'aider à vivre. Il me reste environ 30000 euros sur cette épargne.

Avec l'aide d'un avocat, nous avons attaqué les 3 compagnies d'assurance au tribunal. Nous avons été débouté pour deux d'entre elles dont l'assurance du prêt immobilier et avons obtenu gain de cause pour la troisième qui a été condamnée à me verser un capital d'environ 150 000 euros. Cette assurance a fait appel du jugement et également de la demande d'éxécution provisoire et la procédure est encore en cours...

Compte tenu des taux d'intérêt actuels, je voudrais renégocier mon prêt mais je n'ai pas de moyen de pression sur ma banque pour qu'ils acceptent cette renégociation. En effet le capital restant du prêt est trop élevé par rapport à mes revenus pour qu'une autre banque accepte de le racheter et je ne souhaite pas augmenter la durée de remboursement. Je ne peux donc pas les "menacer" d'aller voir ailleurs.
Pensez vous que la menace de recourir à un dossier de surendettement pourrait les inciter à accepter de baisser le taux à 2 ou 2,5 % ?
Est-ce qu'un dossier de surendettement est envisageable dans mon cas ?  (Je n'ai pas d'autres crédits à part un système d'étalement des paiements renouvelable limité à 1000 euros.)
En cas de dossier de surendettement, est ce que je risque de devoir vendre ma maison ?

J'ai réussi à faire face jusqu'à maintenant grâce à des aides ponctuelles diverses (parents, héritage, vente d'objets divers) et au prix de sacrifices importants y compris pour mes enfants, mais le plus grand entre dans l'enseignement supérieur avec les frais que cela suppose et bientôt la perte des allocations familiales... Mes autres enfants plus agés ont aussi des difficultés financières et je ne peux pas les aider. L'avenir  me parait très incertain, je n'ai pas les moyens d'entretenir ma maison correctement et elle perd de sa valeur à cause de cela;  je n'ai pas finalisé la succession de mon mari car je n'ai pas de quoi payer les frais de notaire, je suis obligée d'accepter des heures supplémentaires et de recourir à des tas d'astuces pour gagner un peu plus et dépenser moins , etc... je n'en peux plus de cette situation qui dure depuis bientôt 6 ans..

J'ai rempli le tableau que je mets en pièce jointe.
Merci d'avance pour vos conseils.

Tinou51

[Comailles]

Bonjour et bienvenue Tinou,

Si j'ai bien compris il est possible que vous receviez la somme de 150 000 € à l'issue de l'appel de l'assurance.
Je pene que le dossier BDF peux se tenter ( mais pas comme outils de "chantage" auprès de la banque), dans le but d'obtemir un moratoire auprès du crédit immo en attendanr la decision de justice.
Si la BDF dmande la vente, vous pouvez toujouts sortir de la procedure.

L'autre possibilité serait la demande de délai auprès du tribunal.
Avez vous demandé conseil auprès de votre avocat à ce sujet ?

[bisane]

Bonjour !

Vos frais de déplacement paraissent élevés...
Cela vaut-il le coup que vous vous acharniez à conserver cette maison ?

Délai de grâce

[Tinou51]

Merci pour vos réponses.

- Le principe du délai de grâce me paraît intéressant dans deux cas  : si je n'obtiens pas l'éxécurion provisoire du premier jugement en attendant le jugement d'appel (je devrais avoir la réponse dans le courant de la semaine prochaine)  ou si je me décide à vendre la maison.  Si j'ai bien compris, ce délai peut être demandé auprès du tribunal sans recourir à la procédure de surendettement. Est-ce bien le cas ?

- Certes mes frais de trajet sont importants car nous sommes à 25 km de "la ville" mais les prix de l'immobilier dans "la ville" sont extrèmement élevés : l'équivalent de ce que nous avons ici coûterait plus de 500 000 euros à l'achat et au moins 1400 euros en location, d'où notre choix à l'époque.
Je réfléchis effectivement à la possibilité de déménager en ville depuis quelques mois mais cela suscite d'autres questions et ce n'est pas si simple:  la succession de mon mari n'étant pas réglée et du fait que j'ai encore un enfant mineur,  je ne peux pas vendre sans l'accord du juge des tutelles ; Si je repasse en location et que je me limite à 900 euros de loyer, je peux espérer au maximum un T3 de 60 m2 soit la moitié de ce que j'ai ici... j'appréhende beaucoup de devoir gérer un tel déménagement seule.  De plus je ne voyais pas comment gérer la période entre le déménagement et la vente de la maison (j'ai maintenant la solution du délai de grâce sous réserve que la vente de la maison se fasse dans un délai de 2 ans...) Que se passe t-il si la maison n'est pas vendue dans le délai des 2 ans ? Devrais-je reprendre le paiement des échéances tout en payant mon loyer ?
Les freins au déménagement sont aussi relationnels et sociaux : en 7 ans, je me suis créé un réseau social dans mon village, j'ai des responsabilités associatives, j'y ai trouvé un soutien moral, des conseils, de l'aide matérielle parfois (dont mon avocat pour lequel je n'ai pas encore déboursé un centime) même si je sais que je pourrais recréer cela ailleurs, j'ai du mal à me faire à cette idée.
Maintenant que les enfants ont grandi, je peux aussi réduire mes frais en laissant ma voiture et en utilisant plus les transports en commun mais je risque d'y perdre sur le plan fiscal...

Je me pose beaucoup de questions et c'est difficile de prendre la bonne décision quand on est seule à décider...

[Comailles]

Oui, le délai de grâce est sans rapport avec un dossier de surendettement
Si vous gagnez votre procès contre l'assurance, les 150 000€ vous permetterait de rembourser pratiquement votre crédit immo non ?

[Tinou51]

Effectivement, avec les 150 000 euros, je pourrais rembourser une grande partie de mon prêt et du coup renégocier le taux d'intérêt car je serai en position de force vis à vis de ma banque mais la procédure en appel peut être longue : les délais actuels sont de 18 mois à 2 ans.

par contre, la décision concernant l'éxécution provisoire du premier jugement est traitée en référé et la réponse est prévue pour le 25 août. Si la décision m'est favorable, je toucherai les 150 000 euros mais je devrai les restituer ensuite si je perds en appel. En attendant, je pensais utiliser une partie de cet argent (120 000) pour faire un remboursement partiel de mon prêt et le renégocier (en taux et en durée) et le reste pour faire des travaux d'entretien de la maison de façon à la rendre vendable dans de meilleures conditions. Cela veut dire que si je perds en appel, je serai contrainte de vendre.

Par contre, si je n'obtiens pas l'éxécution provisoire, je ne me vois pas continuer à vivre cette situation pendant encore deux ans...

[bisane]

Comprenant bien les questions qui vous taraudent, je raisonne en termes strictement comptables : si vous vendiez, vous pourriez sans doute trouver moins grand (pardon, hein, mais a priori vos enfants sont destinés à partir), tout en conservant un petit pécule...

L'idée de renégocier votre prêt avec un cash que vous n'êtes pas certaine de conserver me paraît moyennement bonne.

Quoi qu'il en soit, le délai de grâce vous permettrait de "respirer" en attendant la décision en appel.

[Comailles]

Je rejoins l'avis de Bisane

[Tinou51]

Certes les enfants partiront mais pas tout de suite, le plus grand démarre un cycle de 3 ans où il va rentrer les week-end et le plus jeune a encore 5 ans avant le bac...

J'ai des inquiétudes aussi par rapport à l'utilisation de ce cash. J'ai calculé qu'en remboursant seulement 30 000 euros (c'est à dire l'e montant de l'épargne que j'ai déjà), si ma banque accepte de baisser le taux à 2,5 qui est le taux actuel du marché  je pourrais faire passer mes mensualités sous la barre des 1000 euros en conservant la durée, ce serait plus raisonnable et ça me permettrait de mieux vivre et de préserver ma capacité à rembourser l'assurance si je perds en appel.
Je pourrais alors garder l'idée du délai de grâce pour me laisser le temps de me retourner après le jugement définitf...

[bisane]

Je crains que vous ne perdiez de vue qu'il y a des "frais de dossier" pour obtenir une baisse du taux du prêt immo...
Par ailleurs, votre calcul ne vaudrait vraiment que si vous parveniez à faire baisser la mensualité de plus de 300 €... somme que vous percevez actuellement, ce qui paraît assez improbable.


Quoi qu'il en soit, vous aurez la réponse bientôt pour l'exécution provisoire... en  pour qu'elle soit positive !

[feufolette]

vous vous illusionnez  sur la bonne volonté de votre banquier. Il n'a aucun intérêt à vous baisser le taux de votre prêt immo et aucune raison de le faire. Sauf si c'est prévu dans le contrat de prêt initial (ça arrive, au bout d'un certain nombre d'années on peut réviser à la hausse la mensualité pour racourcir la durée du prêt mais le gain en taux n'est pas forcément significatif)


       Les prêts immos sont intéressants pour les banques parce qu'ils capturent le client pour de nombreuses années.  Si vous voulez baisser le taux dans 99,90 % des cas il faut le faire racheter par une autre banque, et il faut que le différentiel de taux vous permette d'amortir les pénalités de rachat du prêt initial et les frais de dossier chez le nouveau.


       

[jacques123]

je ne vois pas en quoi le juge des référés va remettre en cause l'exécution provisoire.
Et pour ce qui est de l'utilisation des 150 K EUR, très mauvais d'en faire usage.
Il vaut mieux laisser courir et ne pas réclamer le règlement en effet, au delà de 2 mois suivant l'application du jugement, les intérêts légaux sont majorés de 5 points, ce qui sur un an donne grosso modo = 150.000 x 5% + intérêts légaux = 7.500 EUR d'intérêts
En cas de confirmation devant la Cour d'Appel, c'est 150.000 + 7.500

Si la Cour d'Appel infirme, vous n'aurez rien à rembourser.

[Tinou51]

Bonsoir,

En ce qui concerne l'éxécution provisoire, la procédure en cours est une demande en référé de la compagnie d'assurance auprès du premier Président de la cour d'Appel pour ne pas me verser la somme prévue mais la consigner auprès du tribunal jusqu'au jugement final. C'est le seul moyen légal pour eux de ne pas me verser la somme. La réponse demain en théorie...

Pour la renégociation du prêt, j'entends bien consulter d'autres banques , sachant que mon contrat prévoit que le remboursement aniticipédu prêt partiellement ou en totalité est sans pénalité. On l'avait prévu comme cela du fait que nous avions notre ancienne maison à vendre avec un prêt relais d'une valeur inférieure à celle de la maison ...

J'ai beaucoup réfléchi avant d'envisager de demander le paiement de l'éxécution provisoire. ce qui m'a fait prendre cette décision c'est d'une part le fait que la maison perd de la valeur par manque d'entretien et que je ne pourrai pas la vendre à un prix correct si je perds en appel (Elle est estimée à 320 000 max alors qu'on l'a payée 345 000) et d'autre part le fait que je ne supporte plus de devoir en permanence tout refuser à mes enfants : vêtements, loisirs, cinéma, jeux, argent de poche.... et peut-être même les études qu'ils souhaitent. ça va faire six ans qu'on se serre la ceinture et c'est de plus en plus pénible...
Si j'en utilise 40 000 euros et que je place le reste, sachant que j'ai une épargne de 30 000 euros sur laquelle j'arrêterai de prélever, je devrais pouvoir améliorer nos conditions de vie tout en gardant la possibilité de rembourser l'assurance. Est-ce vraiment si déraisonnable ?

En ce qui concerne le prêt immobilier, si j'arrive à obtenir un taux de 2,5 % au lieu de 5%, je gagne 250 euros par mois avec le même capital et 422 euros avec un remboursement de 30 000 euros de capital. Actuellement, mes échéances se composent d'environ 820 euros d'intérêts et 590 de capital...

Merci pour vos conseils.. je vous tiens au courant de l'évolution de ma situation..

[bisane]

Si vous perdez en appel il est à craindre que vous n'ayez ensuite bien du mal à rembourser...

[Tinou51]

Sans doute le président du tribunal a été du même avis que vous puisqu'il a accepté la demande de la compagnie d'assurance de consigner la somme auprès du tribunal plutôt que de me la verser...
Du coup, je ne sais plus trop quoi faire ... j'ai fait la demande pour un rachat de prêt par ma banque pour baisser le taux mais ma conseillère est en congé jusqu'au 15 septembre. Je vais consulter d'autres banques mais si je ne peux pas faire de remboursement partiel, ça me parait moins évident. ...

Mon avocat va demander à la cour d'appel un classement prioritaire de mon dossier  pour accélérer la procédure mais il n'est pas sûr de l'obtenir... je le revois la semaine prochaine pour étudier la possibilité du délai de grâce pour le prêt immobilier...

Que puis-je faire d'autre  pour faire face à tout ce que je vais avoir à payer avec la rentrée scolaire, les impôts fonciers, la facture du garage