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CAUTION PERSONNELLE PRET IMMOBILIER SCI FAMILIALE

Démarré par mkv70, 14 Juin 2013 à 16:23:57

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0 Membres et 1 Invité sur ce sujet

mkv70

14 Juin 2013 à 16:23:57 Dernière édition: 14 Juin 2013 à 19:34:28 par bisane »
 J'ai quelques questions. Autant que l'associer et le gérant d'une SCI familiale mon mari a porté une caution personnel pour un prêt immobilier sur 240 mois accordé à cette SCI pour un montant de 420535€ (un immeuble destiné à la location).Son patrimoine à la date de signature le. 22.03.2007 se constituait d'une maison (résidence principale valeur de 80000€) et des revenues mensuelles de 1800€/mois. La banque a souscrit également une hypothèque sur notre résidence principale avec un montant non-définie. L'échéance moyenne sur 240 mois est 1752€. Même avec la vente de résidence principale il restera à vivre 381€/mois. Nous sommes mariés, trois enfants.
Question n°01 : Est-ce que des parts dans cette SCI crée pour achat de cet immeuble entrent dans son patrimoine ? La date de signature de caution est antérieure à la date d'achat. La disproportionnalité de la caution est prouvable ?
Question n°02 : Est-ce que mon mari est une caution avertie ou profane ? Vu qu'il s'agit d'une gérance de la société civile immobilière et non commerciale.
Question n°03 : Suite au plan de surendettement de 96 mois le solde de caution due sera effacé ? Il ne s'agit pas de prêt immobilier pour l'achat de résidence principale mais d'un investissement qui mal fonctionné (manque de locataires, région mal fréquenté).
Question n°04 : Si le solde sera effacé est-ce qu'il y a une possible que le créancier va le poursuivre comme l'associer en proportion des parts dans SCI  pour la même dette ?
Question n°05 : Si le solde de dette sera effacé au bout de 8 ans des plans de surendettement l'hypothèque sur la résidence principale sera levée  par le créancier ou il faut faire un jugement ?
Merci.

bisane

Bonjour !

Vos questions sont très pointues !  :P

Vous avez réellement déposé un dossier ?


Pour le reste :
- il a été caution solidaire avec d'autres ?
- combien de personnes dans la SCI ?
- celle-ci est-elle toujours active ?
- il en est le gérant ?
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

feufolette

15 Juin 2013 à 00:27:29 #2 Dernière édition: 15 Juin 2013 à 00:29:46 par feufolette »

il nous manque quelques infos indispensables :


nombre d'associés
votre mari est le gérant ?
quels associés sont caution du prêt de la sci et à quelle hauteur (50% chacun? ) : voir contrat de prêt
le bâtiment (maison?) est achevé, en cours de construction ?  Est qu'il a été loué ou aucun locataire n'a été trouvé ?
Est ce que le banquier a déjà actionné les cautions


sinon :


oui, les parts de la sci font partie du patrimoine de votre mari.


Grosso modo On calcule une valeur mathématique de la part  dont le principal élément "variable" sera la valeur actuelle de l'immeuble qui est à son actif (demander une estimation à une agence immo -gratuite- ou à un géomètre ou un expert immobilier (payant mais plus fiable).  Il vaut mieux que la sci aie tenu une compta pour pouvoir le faire.


date de signature caution antérieure à la date d'achat 


ben, il vaut mieux puisque la caution est signée en même temps que le prêt et il semble préférable d'avoir avoir l'accord de prêt en poche avant de signer l'acte d'achat histoire de ne pas être obligé de faire jouer la condition suspensive après la signature du sous seing.   Je ne suis pas sûre qu'on puisse en jouer comme vice de forme


disproportionnalité de la caution : elle est toujours envisageable mais jamais  prouvable (le pouvoir d'appréciation des juges, et la divergence d'opinion entre le prêteur et l'emprunteur   ;D ;D )


intuitivement, si le banquier a pris une hypothéque sur la résidence principale d'un associé et ne s'est pas contenté d'une hypothèque
sur le bâtiment détenu par la SCI  c'est qu'il a estimé l'opération risquée dès le départ, vous direz que c'est à cause de la faiblesse de vos revenus en regard de la charge de remboursement, lui dira que c'est à cause du risque de mal-location qui ne concerne que la sci.


Si  on a 3 associés caution à 33% la caution ne représente plus que 140000 au lieu de 420000, donc la disproportion  avec les 80000 se réduit d'autant, sachant que on peut raisonnablement espérer que les 420000 aient subi un début de remboursement.

caution avertie ou profane : même si la sci n'est pas une société commerciale, on peut être considéré comme emprunteur ou caution averti si la profession exercée ou la formation laisse supposer une connaissance ou une compréhension suffisante du monde des affaires, un pilote de ligne a été jugé "averti" parce que niveau de mathématiques suffisant ...


Si Monsieur travaille dans une banque ou au service conseil patrimoine d'un assureur, il n'a aucune chance   


questions 03 et 04 : pour pouvoir prétendre à effacement, il faudrait déjà que la caution ait été actionnée.  Un dépot bdf ne fera pas sauter une caution non encore exécutée.

  je répète : est ce que les cautions ont été actionnées ?  Est ce que la Sci a tenté de vendre l'immeuble ?


question 05    à confirmer par les autres, mais il me semble que pour qu'il y ait effacement il  faut forcément un jugement. Et c'est avec le jugement qui prononce l'effacement de la dette correspondant à la caution qu'il faudra aller faire lever l'hypothèque sur la résidence principale.
Logiquement, avant d'effacer, il faudrait que la sci vende l'immeuble pour diminuer le restant dû sur le prêt et donc le montant des cautions qui reviennent sur les associés personnes physiques.  Ou la bdf peut vous demander de vendre les parts sociales de la sci  (pas plus facile que vendre l'immeuble )


 
l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

bisane

Waouhhhhh !!!
Merkik, Feuf !  ;)
Même pas pas un petit ["size"] qui traîne !  bbbo bbbo bbbo >:D >:D >:D



On attend donc vos réponses...  ;)
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

mkv70

15 Juin 2013 à 16:13:02 #4 Dernière édition: 16 Juin 2013 à 12:09:04 par bisane »
 Merci pour vos réponses. Mon mari est associé à 99%, moi 1%.
On a vendu le bâtiment avec une grande perte. Il reste environ 200000€ à rembourser. On a dossier BDF depuis 2 ans. Les recommandations nous ont  obligé à vendre l'immeuble et rembourser des prêts de consommation (15000€, 30000€, 7000€ et 10000€). Notre plan est en train de se terminer. Il nous reste encore des prêts de conso et 200000€ de prêt immo SCI. On a déposé un autre dossier BDF.
La banque a deux hypothèques : sur l'immeuble et notre RP. La caution a été actionné, on a un jugement exigent la totalité de la caution.
La profession de monsieur est hors des finances, comptabilité. C'est le btp (il est conducteur de travaux). Mon mari s'est fait embobiné par un agent immo lors de l'achat d'immeuble. Cet agent lui a délivré une attestation comme quoi des appartements dans cette région se louent aux tels prix. Cette attestation a été produite devant le banquier pour obtenir un prêt.
En réalité on a galérait pour trouver des locataires mêmes pour les appartements neufs. Ils partaient aussi tôt...
Pourra-t-il passer pour une caution profane malgré qu'il est gérant et l'associer majoritaire ? En cas de jugement dans la faveur de la caution disproportionné la banque sera obligée d'enlever l'hypothèque sur notre RP ?
Est-ce qu'il y a un autre moyen de sauver notre résidence principale ? Est-ce qu'il il y a une chance que JEX efface le solde au bout de 8 ans de plan BDF payé à la lettre et nous laisse notre RP ?
Merci++++

feufolette

15 Juin 2013 à 16:55:39 #5 Dernière édition: 16 Juin 2013 à 12:10:31 par bisane »
malheureusement votre mari n'est pas un cas isolé dans la catégories "victimes de la défiscalisation/investissement locatif"


côté profane c'est plus que jouable; la nomination d'un gérant dans  la sci est obligatoire, dans une sci familiale on prend un associé (parfois les deux époux sont co-gérants) ce qui ne lui confère pas automatiquement un savoir faire en gestion ou une qualité d'emprunteur averti.


Ce qui m'ennuie c'est de soulever la disproportion de la caution maintenant, alors que les mesures recommandées du premier plan ont entériné le montant restant dû au titre de la caution.   :-\ Si le jex a validé les mesures reco, le banquier vous opposera " l'autorité de la chose jugée"

Si vous partez sur le chemin procédurier, c'est plus l'agence immobilière qui est attaquable mais elle aura aussi un avocat pour se défendre donc ça peut durer longtemps sans rien obtenir, ce qui ne vous arrangerait pas vraiment. Vous pouvez prendre l'opinion d'un pro à une permanence avocat

Pour l'effacement ça ne paraît plus très à la mode en ce moment vu ce que l'on lit des forumeurs, mais on ne peut jamais deviner la décision du juge.  Pour garder la rp l'argumentation classique est le loyer plus coûteux que le remboursement du prêt, ou la maison-lieu de travail (assistante maternelle par exemple) mais je laisse la parole aux autres là dessus (le dossier bdf n'est pas ma spécialité :D .
l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

bisane

Il me semble que pour continuer à avancer ce tableau va nous être indispensable...
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...

mkv70

Merci+++ pour vos réponces
La banque a souscrit une caution hypothecaire sur notre maison et une caution personnelle. Toutes les deux sont largement disproportionnées par apport de la valeur de RP, revenue de l'époque et d'aujourd'hui et la valeur des parts dans SCI.
Je croix que mon mari pourra prouver la disproportion de ses 2 cautions à la date de signature et la date de l'activation. Quand on peut engager la procedure? Je sais que la caution doit être activée. Est-ce que la caution est cosiderée d'être activée si il y avait une mise en demeure ou courrier simple ou un jugement de la part de banque? Si la banque a réclamé juste une partie de la caution, on conteste juste cette somme ou la totalité de la caution? Je ne trouve nul part ces infos. Par contre vous donne un lien sur deux nouvelles jurisprudences sur la prise en compte de tous les cautionnements bancaires de la caution pour apprécier la disproportion http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/prise-compte-tous-cautionnements-bancaires-11933.htm
Merci à tout le monde.


feufolette

il faudrait déjà qu'on connaisse les données du plan qui a été déposé, et la date des opérations (mesures reco/décision du jex  etc)
ensuite c'est assez spécifique donc ça suppose quelques dizaines d'arrêts de cour d'appel à lire (perso je demande un délai de grâce  ;) )
mon interrogation essentielle étant celle-ci : si la dette issue de la caution était incluse dans le plan issu des mesures reco, j'ai bien peur qu'elle ne puisse être remise en cause maintenant,  au motif de "l'autorité de la chose jugée"

l'artiste est menteur mais l'art est vérité (François Mauriac)

bisane

Citation de: mkv70 le 15 Juin 2013 à 16:13:02on a un jugement exigent la totalité de la caution.

Il date de quand ?
Vous n'avez pas fait appel ?
il n'y a que les combats que l'on ne livre pas que l'on est sûr de perdre...