Le droit immobilier aide-t-il en surendettement ?

[Siara]

Bonjour,  j'ai un bien immobilier, un appartement que j'avais acheté y'a une dizaine d'années avec un crédit. Depuis que ma situation financière s'est dégradée (y'a environ 2 ans, suite à une perte d'emploi), j'ai déposé un dossier de surendettement à la Banque de France. Le dossier a été déclaré recevable, donc jusque là ça avance.
Sauf que la question qui me bloque, c'est l'appartement. La commission a l'air de vouloir intégrer la valeur du bien dans le plan de redressement, ce que je comprends à peu près. Mais j'entends des choses très contradictoires sur ce que les créanciers peuvent ou ne peuvent pas faire concrètement par rapport à ce logement. Est-ce qu'ils peuvent forcer une vente ? Est-ce qu'il existe une protection si c'est ma résidence principale ? Je n'arrive pas à trouver des réponses claires là-dessus.

Un ami m'a dit qu'il faudrait que je consulte quelqu'un spécialisé en droit immobilier, parce que les règles qui s'appliquent à un bien dans le cadre du surendettement ne sont pas les mêmes que pour un crédit classique. Je ne sais pas si c'est vrai ou si c'est une démarche trop coûteuse pour ce que c'est...Les consultations gratuites via les maisons de justice, ça couvre ce genre de question sur le droit immobilier, ou c'est trop spécialisé pour eux ?
Si quelqu'un a eu affaire à cette problématique avec un bien, je suis vraiment preneuse de retours. Même des pistes pour comprendre comment ça fonctionne, parce que là je navigue un peu à l'aveugle.

[bisane]

Bonjour !

Drôle de question, par ailleurs formulée quelque peu bizarrement...

A quelle date avez-vous déposé ?

Ce logement constitue-t-il votre résidence principale ?
La réponse diffère en effet selon la situation.
Supposons qu'il s'agit bien de votre résidence principale.

La procédure de surendettement est on ne peut plus claire : elle s'efforce, dans toute la mesure du possible, de conserver la résidence principale, quitte à prolonger la durée de remboursement.
pour les personnes en accession a la propriété ou propriétaires de leur logement

Dès lors que le dossier de surendettement est recevable, toute mesure d'exécution est interdite, et les actions des créanciers sont dés lors strictement encadrés.
Il ne peut dès lors plus y avoir de vente par adjudication (forcée), sauf si la procédure est déjà très avancée au moment de la recevabilité.

Une consultation gratuite pourrait parfaitement vous renseigner sur ce point, qui ne paraît pas particulièrement complexe sur le plan juridique.
Elle me semble cependant inutile.

[Siara]

Ce que tu dis sur la protection de la résidence principal, c'est exactement ce que j'avais du mal à comprendre dans les textes que j'avais lus. Parce que les formulations officielles sont assez hermétiques, on peut facilement croire que la commission a les mains libres pour ordonner une vente. Donc merci pour la précision, c'est rassurant de voir que l'interdiction des mesures d'exécution s'applique dès la recevabilité.

J'ai quand même une nuance à apporter, qui m'a été signalée par quelqu'un qui a traversé quelque chose de similaire il y a deux ou trois ans. Il semblerait que dans certains cas, si le crédit immobilier représente une part vraiment importante de l'endettement total (80% ou plus du passif), la commission peut recommander la vente amiable plutôt que de chercher à maintenir le bien. Pas une vente forcée mais une pression assez forte pour aller dans ce sens. Ce n'est pas la même chose juridiquement mais concrètement ça revient presque au même pour la personne concernée.

C'est là où ton point sur les consultations gratuites m'interpelle. Tu dis que ça te semble inutile et j'entends ton raisonnement. Mais si dans des situations où la part du bien dans le dossier est vraiment centrale, ne pas avoir quelqu'un qui connaît le droit immobilier en profondeur, ça peut créer des angles morts. Pas pour contester la commission, mais pour comprendre exactement quelle marge de négociation il reste sur la durée du plan ou les modalités.

Les maisons de justice ont parfois des permanences avec des juristes spécialisés, pas seulement des généralistes... Je vais me renseigner de ce côté avant de tirer des conclusions. Mon dossier n'est pas encore au stade du plan, donc j'ai un peu de temps.

[BRUYERE]

Bonjour,

Pour compléter votre réflexion, je voudrais vous préciser l'élément suivant qui peut expliquer le fait que la BDF peut conseiller/inciter la vente d'un bien : en cas de surendettement  le fait d'être propriétaire d'un bien immobilier ne permet pas de bénéficier d'un effacement même partiel des dettes..  C'est la loi
Cela peut donc s'avérer très difficile pour la BDF de renégocier l'ensemble de la dette (immo inclus) sur une durée raisonnable si le débiteur cumule une dette élevée et des ressources trop faibles ..
D'où cette préconisation (qui n'est pas une vente forcée comme vous le soulignez justement)
de vente du bien qui pourrait permettre un nouveau départ dans des conditions correctes

Ce n'est en tous cas absolument pas la majorité des cas .. 

[VBAB38]

Merci de ne pas insérer des liens pour un avocat dans votre message 

[bisane]

Chère Siara...
Vous voilà mise sous surveillance, afin de repérer au mieux d'éventuels posts intempestifs. 
Si c'est réellement un avocat qui vous a mandaté (lien supprimé par VBAB38), ses pratiques semblent relever d'un manquement total à la déontologie à laquelle sa profession est soumise ! 


Pour vous répondre plus précisément.

on peut facilement croire que la commission a les mains libres pour ordonner une vente.

La BDF n'a aucun pouvoir d'ordonner quoi que ce soit ! Elle propose, et on accepte ou pas. Seul un juge est en droit d'ordonner.

les formulations officielles sont assez hermétiques

Elles sont pourtant parfois parfaitement claires !
Si [...] le débiteur est propriétaire d'un bien immobilier, la commission s'efforce de concilier les parties en vue de l'élaboration d'un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. (Article L732-1 du code de la consommation)

si le crédit immobilier représente une part vraiment importante de l'endettement total (80% ou plus du passif), la commission peut recommander la vente amiable plutôt que de chercher à maintenir le bien.

La BDF ne recommande la vente que dans des cas très particuliers, avec des éléments qui peuvent se conjuguer (mon résumé est un peu caricatural) :
1/ la vente solderait l'ensemble des dettes ;
2/ la mensualité du crédit immo est manifestement disproportionnée ;
3/ les dettes liées à des crédits à la consommation ne peuvent en aucun cas être remboursées en un maximum de 144 mois (délai déjà bien supérieur aux 84 mois des plans hors bien immobilier).
Ainsi que :

en cas de surendettement  le fait d'être propriétaire d'un bien immobilier ne permet pas de bénéficier d'un effacement même partiel des dettes.

si le crédit immobilier représente une part vraiment importante de l'endettement total (80% ou plus du passif)

Extraite de la situation globale, cette remarque n'a aucun sens ! 
Tout dépend de la capacité de remboursement effective du propriétaire...
Si ses crédits à la consommation peuvent être remboursés en 144 mois, l'accédant à la propriété pourra continuer, s'il est en capacité de le faire, à honorer son prêt immobilier (pendant 25 à 35 ans...).

Ce n'est pas la même chose juridiquement mais concrètement ça revient presque au même pour la personne concernée.

ABSOLUMENT PAS !!!
Parce qui si une vente par adjudication est ordonnée, le débiteur concerné risque d'y perdre beaucoup plus de plumes qu'avec une vente amiable, pour laquelle la BDF laisse généralement un délai de 2 ans.

mais pour comprendre exactement quelle marge de négociation il reste sur la durée du plan ou les modalités.

Marge de négociation ? Quand il en reste une ?
Il vaudrait en tout cas mieux de procéder à une telle consultation avant le dépôt d'un dossier de surendettement que pendant la procédure.

Mon dossier n'est pas encore au stade du plan, donc j'ai un peu de temps.

Vous en avez réellement déposé un ?
Permettez-moi d'en douter...