Aide !

[agathe]

Ce n'est pas l'important, peu importe qu'il ne couvre pas vos dettes s'il le couvrait vous ne seriez pas réellement surendette.

[Drogbatus]

Voila le fichier et en copier collé ce la fait ceci ;

CHRONOLOGIE DE L'ANNE 2015 IMMEUBLE DE SAINT QUENTIN

ð Novembre 2014 et Décembre 2014 ; Les  échéances d'emprunt ont commencées suite à la fin du différé d'emprunt et nous ont mis en difficultés, les logements n'étant pas encore tout meublés ni prêt à la location. Des loyers étaient également en retard sur cette période de fin d'année. Nous avons donc obtenu une prorogation jusque novembre 2015.
ðEn Janvier 2015et la régularisation des échéances ont permis aux comptes de revenir en positif avec en plus la régularisation de loyers en retard.
ð En Février 2015 afin de rendre plus lisible nos comptes et soulager notre compte en banque courant (sur lequel tout étaient débités)  nous avons réorienté les prèlèvements EDF et Meuble-City sur le compte immeuble dédié. Sans le savoir il s'agissait du mois de régularisation annuel. Nos baux prévoyaient avec des charges forfaitaires (et non des provisions), que nous avions fortement sous-estimés entrainant de grosses régularisation que nous ne pouvions refacturer aux locataires.
  Meuble-city 181,12 euros
 EDF Locataire un 50e (nous avons eu une facture de régularisation en notre faveur de 145,32 euros)
 EDF L2 72e (le temps de l'occupation au début d'année 2014 nous avons laissé le chauffage pour ne pas dégrader plus le logement qui souffrait d'humidité, à la clôture du compteur nous avons eu une facture de 411,59e).
 EDF L4 50e (nous avons eu une facture de régularisation de 441,16 euros).
 EDF L5 50e (nous avons eu une facture de régularisation de 111,39 euros)
 EDF L6 50e (nous avons eu une facture de régularisation de 989,80 euros). Suite à cette facture nous proposons le glissement vers un bail hors-charges EDF au locataire qui accepte.
 EDF COMMUN : 15e (nous avons eu une facture de régularisation de 73,40 euros)
Notre compte courant étant en difficultés nous avons également payé notre loyer et effectué un chèque de 1500euros vers notre compte courant  avant de découvrir les factures  de régulation d'EDF (factures électroniques découvertes après le prélèvement).
Nous nous sommes donc retrouvé à un solde négatif de moins 1736 euros.
ð En Mars et Avril avec les loyers entrants le compte est revenu en équilibre.
ð En Mai 2015, Suite à un litige avec une personne qui aurait dû entrer dans un logement non prêt à son arrivé nous lui avons remboursé sa caution et indemniser ses frais d'hôtel le temps pour elle de trouver une solution. Nous avons également payé un  Plombier facture de 500e. (Chèque et retrait déposé en liquide laissant le compte un peu plus que à l'équilibre.
ð En juillet 2015 suite au départ des locataires 4 et 5 nous avons signés de nouveaux baux avec les locataires suivants mais plus sur baux aux charges forfaitaires (hors charge EDF) et avec une provision pour l'eau. Le dernier Bail à était modifié en septembre auprès de la locataire n°1. Dorénavant l'ensemble des baux sont donc des baux hors charges EDF et avec des provisions sur eau réglables selon la consommation.
Nous avons donc payé les factures d'eau jusque la fin d'été 2015 sans pouvoir réguler les charges (déjà sous-estimées pour EDF) laissant le coût des consommations d'eau à notre charge.
ð En septembre 2015 des travaux et le paiement de la dernière Facture d'eau (toujours non régularisable donc à nos frais) rendent le solde de notre compte à un peu plus de deux milles euros rendant impossible le paiement de la taxe foncière. De nouveaux travaux sont nécessaires, ayant sous-estimé la vétusté du bien, pour remettre en location un bien de l'immeuble que nous pourrons financer. Les échéances redémarreront en novembre 2015 et le non-paiement des Impôts nous incombant  rendront impossible une amélioration de notre situation.

CONCERNANT LE BIEN DE SAINT-QUENTIN

ð Janvier 2015 Depuis le départ d'une locataire aux problématiques d'hygiène importants nous n'avons pu relouer son logement ni le logement voisin (le voisin avait quitté les lieux Mai 2014). Laissant deux logements vacants avec travaux et désinfection obligatoire. C'est seulement en Avril 2015 que nous avons pu relouer l'un des logements. Le second nécessitant encore de petits travaux et une odeur persistant. A ce jour les deux sont de nouveaux vacants faisant porter la charge de ce bien sur nos revenus personnels.

[Drogbatus]

Et celle-ci ; [size=78%]NOTE EXPLIQUATIVE JOINT AVEC LE TABLEAU DES REVENUS[/size]
ð Vous trouverez 4 comptes.
  Compte immeuble 1
Saint-Gobain
 Compte courant crédits
 Compte immeuble 2
Saint-Quentin
 Compte courant hors-crédits
 populasse bank
 populasse bank
 saci&t& g&niale
 La poste
 Sur ce compte arrive les aide aux logements versés par la CAF pour l'ensemble des locataires. Le chèque mensuel à destination du compte de la saci&t& g&niale (immeuble 2) correspond au montant des APL des locataires situés sur cet immeuble.

Ce compte correspond à l'immeuble 1 (deux emprunts pour le même bâtiment car la banque différencié le commerce des logements).


 Ce compte a été ouvert récemment afin de séparer nos emprunts du compte immeuble 1.
 Ce compte correspond aux charges et produits perçu pour l'immeuble 2.
 Ce compte a été ouvert récemment afin de dissocier nos dépenses courantes (sachant que nous sommes hébergés actuellement) des immeubles et emprunts. Cependant tenant compte des difficultés sur les autres comptes il est utilisé pour compenser les manquements des autres comptes.
ð Les baux de l'immeuble 2 de Saint-Quentin étaient des baux à charges forfaitaires comprises (aucune régularisation possible) et comprenait l'EDF et l'EAU pour 50euros de charges par mois. Nous mettant en difficultés car les consommations réelles étaient bien plus importantes, ainsi que les régules. A ce jour les baux ont été régularisés en charges réelles avec provision depuis Juillet 2015 seulement créant toujours, pour le moment, ce déséquilibre entre les factures des charges et les charges payés par les locataires. Dès lors qu'il y'a des travaux à réaliser ou des meubles à changer nous sommes obligés de les financer sur nos revenus hors immobilier, nous mettant en grande difficulté.
ð Nous sommes entrés en contact avec le service des impôts concernant l'immeuble de Saint-Quentin, suite à notre étonnement de la Taxe foncière 2014 ou l'ensemble des biens ne semblaient pas être recensés. Le service des impôts nous a confirmé cela, l'ancien propriétaire n'avait pas déclaré l'ensemble des améliorations faites (nouveaux appartements) au cours des années précédentes. La Taxe Foncière se voyant ainsi modifiée en plus d'une régulation sur 2014. Bien évidemment cela n'était pas prévu.
Afin de nous assurer de la bonne déclaration des biens, nous avons également contacté le service des impôts pour l'immeuble 1 de Saint-Gobain pour le même exercice. Le problème fut le même, l'ancien propriétaire n'avait pas déclaré un appartement auprès des services cadastrales. Nous pouvons donc nous attendre à recevoir une modification des taxes foncières précédentes.
ð A ce jour nous ne pouvons plus payer les travaux nécessaires à une remise en location des biens vacants. Ne pouvant payer les taxes foncières et les rappels, des retenues sur salaire seront effectifs, nous ne pourrons alors plus payer les emprunts immobiliers et les crédits consommation. Nous sommes disposés à vendre nos biens (déjà en venté) mais sommes bloqués par l'emprunt hypothécaire.
ð A ce jour une fois tout payé, il ne nous reste que 1000e pour vivre (impossible donc de prendre un logement) sous réserve d'aucun impayés et de ne pas réaliser de travaux.

[Drogbatus]

le tableau avec pj ets plus lisible. Comment faire un condenser des deux ?

[Drogbatus]

des retours ? j'essai de condenser les deux ...

[Drogbatus]

Et voici le tableau que je souhaitais mettre pour bien visualiser mes revenus et charges qu'en pensez vous ? besoin aide bonne ou mauvaise idée ?

[agathe]

Ce tableau est inutile et contre productif, laissezc la gestionnaire libre de faire ses calculs. Votre dossier est compliqué , beaucoup de comptes bancaires et des mouvements de l'un à l'autre a retrouver. Essayez de ne pas fournir trop de renseignements, c'est l'analyse de votre dossier qui amènera les questions auxquelles vous aurez à répondre.

[Drogbatus]

Tu parles du dernier tableau ? il me semble qu'il reflétais bien (avec loyer) de la situation.
et pour le reste ?

[Drogbatus]

Celui-ci me semble bien parlant

[Drogbatus]

non ?

[agathe]

Faites ce que vous voulez ce n'est pas ainsi que la Commission travaille.

[Drogbatus]

je ne sais pas je vous demande conseille. Ce tableau me parle mais visiblement il ne sert à rien de l'étaler si j'ai compris. Et concernant mes commentaires précisant ma mise en difficultès ?


Je ne sais plus si je dois envoyer des commentaires ou non. Vont-ils m'intérogés ect ...

[Drogbatus]

Aghate je vous écoute. J'essaie de présenter le dossier le moins mauvais possible. Il est complexe comment le rendre plus claire. Si il ne comprenne rien je suis inquiet je cherche à faire bien

[Vicky]

Vous vous éparpillez complètement.

Puisque vous avez RDV avec une avocate mercredi, pourquoi ne pas voir directement tout ça avec elle. C'est beaucoup plus facile avec quelqu'un en face de soi.

Elle est spécialisee en quoi ?

Ne confondez pas un dossier BDF avec un audit interne .... même si sur le fond .....

Vous avez tout le week-end pour préparer cette entrevue et faites impérativement une liste de  toutes les questions à lui poser.

Je vous rappelle que le premier avocat que vous aviez vu était plutôt confiant ....

Alors zen !!!!

[Drogbatus]

Il n'avait pas toutes les données non plus j'ai avancé dans l'analyse depuis. Je me demande si des explications sont nécessaires. comment dire que les évênements de ceci cela ne m'ont pas aidé bien que c'est ma gestion et mon rythme de vie qui me pose problème. Comme Aghate m'a proposé de mettre mes écrits pour aide je le fais et suis à l'écoute.


Le calcul de mes revenus et avec le différé n'aurait pas du m'entraîner dans ce cercle (théoriquement de base calcul) ses mes faits et mes erreurs. J'ai peur qu'il analyse comme surendettement injustifié. Ou qu'ils n'arrivent pas à lire mes compes ... j'essai de présenter sous la meilleure forme possible

[Drogbatus]

je comprend que je soul avec mes questions. J'essai de préparer au mieux mon dossier

[Vicky]

je comprend que je soul avec mes questions.

J'ai jamais dit ça 

[Drogbatus]

ce qui me fais peur si j'explique rien ils ne comprenent rien ; soit il me demandent soit avec le calcul des ratios me déclare en situation de non endettement.


Et je devrais re-déposer après lorsque je serais en situation de sur-endettement réelle et bien dans la merde ...


c'est ma grande inquiétude. Lorsque j'ai rempli le tableau à mon premier poste cela a été les réactions d'ailleurs.

[bisane]

Vous ne nous saoulez pas, mais à force de vouloir vous justifier, vous vous égarez vous-même, et vous allez complètement embrouiller la commission ! 


Cette lettre de saisine est très claire (j'ai juste ajouté une petite précision), et la BDF vous demandera des explications si nécessaire.
Vous pouvez en effet joindre ce tableau.


Quels sont les montants mensuels des achats plaisir ?

[Drogbatus]

Décathlon 100e vêtements rentrés des filles. Amazone pour moi des livres. Des petits retraits 20 et 40e. Pimkie  et magasins de vêtements pour la rentrée et ma femme 50e sephora et 50e coiffeur dans le genre. Le problème c'est que nous retirons déjà de l'argent pour tout cela en liquide  (d'ailleurs ils verront des retraits genre 700e participation aux frais hébergement et pour nous alimentation et petites dépenses). Faut-il justifier les retraits de somme importante ?  Comme cela ou laissez venir la question ?  Qd j'ai fais des chèques faite un tableau pour dire tel chèque pour ceci pour cela ?

[bisane]

Je vous ai demandé les montants mensuels... 
Mais si c'est de cet ordre, ça ne paraît pas disproportionné !
A vous de serrer les boulons dorénavant ! 

[Drogbatus]

Oui mais si je dépose avec ceux là les précédents mm ordre.  Et ces petites depenses et retrait monte a 300 400 sur compte immeuble. Votre phrase ds lettre de saisine est bonne idée sauf qu'à ce jour ce n'est plus le cas j'ai changé tt les baux je n'ai plus edf à charge. J'ai corrigé mes erreurs entre temps ce qui n'est pas compréhensible sans explication de l'avant. Faut-il que je commente mes relevés de compte comme pour chèque. j'ai tjrs mon différé jusque
Novembre vont tils tenir compte de ma situation à venir ou juste la photographie d'aujourd'hui

[bisane]

sauf qu'à ce jour ce n'est plus le cas j'ai changé tt les baux je n'ai plus edf à charge.

Mais vous l'avez eue !
Il n'est pas dit que vous l'avez encore...
Ca explique juste le processus qui vous inquiète et a fragilisé vos finances.

J'ai corrigé mes erreurs entre temps ce qui n'est pas compréhensible sans explication de l'avant.

Ce qui n'est utile que si on vous le demande !

Faut-il que je commente mes relevés de compte comme pour chèque

Ben non...


Le différé, il faut le mentionner en note (pas écrire une tartine, hein ?) jointe à votre tableau, avec copie de l'accord.


J'ai oublié, hier : si vous joignez le tableau, ne laissez que la feuille 2 !

[Drogbatus]

Même 500e réparation voiture ou 650 facture plombier ?

[bisane]

Vous le direz si la BDF vous le demande !
Vous devenez complètement parano, et ça risque fort de se retourner contre vous...